مدیریت، سیاست، حقوق، معماری، اقتصاد، بیمه،.. |  آموزش، کاریابی، رایانه، وب،..  |  ورزش، تغذیه، بهداشت حرفه،.. |  پزشکی، اورژانس، دارو، روان،،.. |  مذهب، هنر، تاریخ،... 
احكام و مسائل قسمت های مختلف ساختمان- زهراتقی لو

احكام و مسائل قسمت های مختلف ساختمان- زهراتقی لو

الف. قسمت های اختصاصی
به طور کلی ساختمان از قسمت های مختلفی تشکیل می شود، هر یک از این قسمت ها دارای جلوه های متفاوتی است. بدیهی است بروز این جلوه ها در اماکن مسکونی دیگر موضوعا منتفی است، چرا که این بنا ها فاقد خصوصیات و ویژگی های یک آپارتمان هستند.
به موجب ماده 1 قانون تملک آپارتمان ها که مقرر می دارد: "مالکیت در آپارتمان ها مختلف و محل پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک".
بنابر این، آپارتمان ها به دو بخش اختصاصی و اشتراکی قابل تفکیک اند و هر یک از این قسمت ها دارای آثار حقوقی ویژه ای هستند.
قسمت های اختصاصی عبارت است از، قسمت هایی که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از سایر واحدها بوده و برای استفاده انحصاری مالک یا قائم مقام او اختصاص یافته یا عرفا تخصیص یافته باشد.1

قسمت های اختصاصی آپارتمان ها، ممکن است شامل بخش های زیر باشد:
الف- قسمت سرویس (راهرو، رخت کن، آشپزخانه و ...)
ب- قسمت پذیرایی (هال، سالن پذیرایی، بالکن و ...)
ج- قسمت خواب (اتاق خواب، حمام و...)
د- ملزومات و توابع آپارتمان شامل انباری و پارکینگ.

1.ویژگی های قسمت های اختصاصی


با توجه به ویژگی های متنوع قسمت های اختصاصی دو مورد  از بارزترین ویژگی های این قسمت مورد بررسی قرار می گیرد: استفاده انحصاری و قابلیت انتقال ارادی.


1-1.استفاده انحصاری


م
الک آپارتمان می تواند هر تصرفی را که مایل باشد، در واحد اختصاصی خود به عمل آورد و مانع از تصرف و انتفاع سایرین نیز بشود. ماده 30 ق.م در این زمینه مقرر می دارد: "مالک می تواند هر نوع استفاده ای را از مال خود به عمل آورد، مگر مواردی که قانون منع نموده است". بنابراین مالک آپارتمان می تواند قسمت های اختصاصی خود را نقاشی کند، کف پوش آن را تجدید کند و هر نوع عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند، انجام دهد؛ اما این تصرفات در حدی مجاز است که مزاحم مالکین دیگر نشود. به عنوان مثال ایجاد صداهای ناهنجار، انجام تغییرات در قسمت اختصاصی که مزاحم اسکلت ساختمان شود، نگاهداری حیوانات و ... از جمله مواردی هستند که با حقوق مالکین سایر آپارتمان ها منافات داشته و از سوی آنها قابل اعتراض است. 2

2-1. قابلیت انتقال ارادی


انتقال مالکیت آپارتمان به دیگری و فروش آن به غیر یکی از انواع تصرف در ملک اختصاصی است. بنابراین، مالک می تواند بر مبنای قاعده تسلیط، آپارتمان خود را به دیگری انتقال دهد و هیچ یک از شرکا نمی تواند مانع از تصرفات او بشود. علی رغم این که انتقال قسمت های اختصاصی منوط به اراده مالک است، اما انتقال برخی قسمت های اختصاصی مانند انباری و پارکینگ به اشخاص ثالث به راحتی مقدور نیست و با توجه به آیین نامه و بخش نامه های مصوب مالک آپاترتمان نمی تواند انباری و پارکینگ اختصاصی خود را به اشخاص ثالث یعنی کسانی که در مجموعه مالکیتی ندارند، انتقال دهد. 3

2.مصادیق قسمت های اختصاصی

قسمت های اختصاصی آپارتمان از بخش های متفاوتی تشکیل یافته است که دو مورد از مهم ترین مصادیق قسمت های اختصاصی ذیلا مورد مطالعه قرار می گیرد.

2-1.پارکینگ
یکی از ملزومات آپارتمان، پارکینگ است. احداث پارکینگ امری ضروری است و مالکین ساختمان باید حتی الامکان مبادرت به احداث پارکینگ  نمایند. قسمت های مشترک متعلق به عموم مالکین است و هر یک از مالکین به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خود، حق استفاده از قسمت های مشترک را دارد. بنابراین، استفاده مالکین از قسمت های مشاعی باید به گونه ای باشد که علاوه بر انتفاع از قسمت های مشترک، موجبات انتفاع سایر مالکین را از بخش های مزبور فراهم کند. چرا که این قسمت ها در تصرف انحصاری یکی از شرکا قرار نداشته و متعلق حق کلیه مالکین است. 2-1. انتقال قهری قسمت های مشترک ساختمان از بخش های متفاوتی تشکیل شده است که هر یک از این قسمت ها دارای آثار حقوقی جداگانه ای است. از آنجا که بررسی آثار حقوقی تمامی این قسمت ها در این مختصر میسر نیست، تنها مهم ترین مصادیق قسمت های مشترک مورد بحث قرار میگیرد:

در صورتی که پروانه ای اخذ نگردیده و یا اگر پروانه ی اخذ شده است، پارکینگی در ساختمان احداث نگردیده  و یا در صورتی که پارکینگ احداثی قابل استفاده و اصلاح نباشد، مالک محکوم به پرداخت جریمه می شود، به عبارتی اگر شامل هر یک از موارد فوق گردد در درجه اول باید نسبت به اصلاح پارکینگ اقدام نماید، چنانچه امکان اصلاح آن وجود نداشته باشد، مالک موظف به پرداخت جریمه است.
براساس تبصره پنج ماده صد قانون شهرداری: "در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید".
(مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش بیست و پنج متر مربع می باشد) شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد.
به نظر می رسد بیان موضوع به این شکل از سوی قانونگذار نوعی مسامحه در تعبیـر است و در واقع شهرداری در قبال اخذ جریمه، پارکینگ را می فروشد.
در شهرهایی که نقشه جامع شهر تصویب نشده است، کمیسیون موضوع تبصره یک ماده صد قانون شهرداری تشکیل نمی شود.4
در این خصوص استعلامی از اداره حقوقی دادگستری صورت گرفته که ذیلا به آن اشاره می شود:
سؤال: در صورتی که نقشه جامع شهر تصویب نشده باشد، شهرداری در مورد اعمال خلاف ماده صد قانون شهرداری و در مورد تشکیل کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یاد شده و در مورد اخذ جریمه چه کار قانونی می تواند انجام دهد؟
نظر مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر است:
مستنبط از تبصرۀ نه لایحه قانونی اصلاح تبصره های ماده صد قانون شهرداری مصوب 1مهر1358 شورای انقلاب اسلامی ایران که مقرر می دارد:
ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، از شمول تبصره یک ماده صد قانون شهرداری معاف می باشد، این است که در صورتی که نقشه جامع شهر تصویب نشده باشد، به طریق اولی تبصره یک ماده صد اجرا نمی شود و کمیسیون موضوع تبصره یک ماده صد نیز تشکیل نمی گردد. 5
تغییر نوع استفاده از فضای پارکینگ ساختمان های مسکونی، تجاری، اداری به واحد مسکونی خلاف ضوابط شهرداری است.6
در مواردی که مالکین آپارتمان ها اقدام به حذف پارکینگ می نمایند، عوارضی توسط شهرداری از آنها وصول می شود، این عوارض به هنگام صدور پروانه احداث ساختمان در مناطقی که قابلیت تأمین وجود دارد به شکل زیر قابل وصول است:
(3p) سه برابر قیمت منطقه ای زمینx  فضای حذف شده پارکینگ
مناطق مورد نظر عبارت اند از:
1-ساختمان در بر خیابان های سریع السیر به عرض چهل و پنج متر و بیشتر قرار داشته باشد.
2-ساختمان در فاصله یکصد متری تقاطع خیابان های به عرض بیست متر و بیشتر واقع شده و دسترسی به محل اتومبیل رو نداشته باشد.
3-ساختمان در محلی قرار گرفته باشد که ورود به پارکینگ، مستلزم قطع درختان کهن باشد که شهرداری اجازه قطع آنها را نداده است.
4-ساختمان در کوچه های کم عرض قرار گرفته که امکان عبور اتومبیل نباشد.
5-ساختمان در بر معابر با شیب تند و زیاد واقع شده که از نظر فنی مقدور نباشد.7
در قانون تملک آپارتمان ها پارکینگ جزء مشترکات به شمار نیامده است و ممکن است در بخش اختصاصی و یا اشتراکی قرار گیرد. علی ای حال، اگر پارکینگ در ردیف قسمت های اختصاثی قرار گیرد و هنگام افراز و تفکیک مورد توجه نماینده ثبت باشد، در این خصوص، الزام قانونی از ناحیه قانونگذار وجود ندارد و عمل نماینده ثبت هم منع قانونی ندارد.
ممکن است، پارکینگ در ردیف مشترکات قرار بگیرد که چون امروز در آپارتمان ها بسیار متداول است، نیازمند توضیح بیشتری است:
تفکیک اعیان با ارائه گواهی پایان ساختمان شهرداری به اداره ثبت صورت می گیرد. تا سال1371 در گواهی های پایان ساختمان قسمت هایی که به منظور پارکینگ در مجموعه وجود داشت به صورت مشاع بود، به عنوان مثال: در طبقه زیر زمین یکصدوهشتاد متر مربع محل پارکینگ ها یا طبقه هم کف یکصدو بیست متر مربع محل پارکینگ.
این قید هیچ توجهی به تعداد آپارتمان های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل در متراژهای فوق نداشت و ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان، همین مساحت ها را در قسمت های مشاعی صورت مجلس به عنوان محل پارکینگ منظور می داشتند. در ساختمان هایی که محل پارکینگ مشاعی به تعداد واحدهای آپارتمانی باشد، اقدام به این صورت ایرادی نداشته و در آتیه نیز مشکلی به وجود نخواهد آمد، ولی در اکثر موارد مساحت منظور شده برای استفاده پارکینگ مشاعی برای همه اتومبیل های مالکین آپارتمان ها کافی نبوده، برخی واحدها از داشتن پارکینگ محروم می مانند و یا در بعضی موارد مالک اولیه هنگام تنظیم سند انتقال آپارتمان، خریدار را از حق داشتن پارکینگ منع نموده و محوطه پارکینگ را به یک یا دو  واحد آپارتمانی تبدیل نموده و از سویی با قید محوطه پارکینگ مشاعی برای استفاده تعداد معینی از واحدها در صورت مجلس، خریدارن در مقام اعتراض بر آمده و با توجه به ماده سه آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها که مقرر می دارد: "قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد قسمت های مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد". منع پارکینگ مشاعی را بر خلاف می دانستند. بعد از اعتراضات مردم، واحد های ثبتی به قید ظرفیت پارکینگ مشاعی در صورت مجلس تفکیکی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتا در آن ذکر می کردند چند واحد از قطعات مورد تفکیک فاقد پارکینگ می باشند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالک آپارتمان را از حق استفاده از پارکینگ مشاعی محروم می داشت تا این که بخش نامه شماره 350975/5 مورخ 25اسفند1371 اداره کل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده چهار آیین نامه اجرایی که پارکینگ جزء مشاعات تعیین نشده، پارکینگ را مفروز نمود و شهرداری نیز در صدور گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره می نماید.
با این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی که بعد از بخش نامه اقدام شده اند، تعداد پارکینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شود و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت حدود دقیقا در سند قید می نمایند.
در این روش چون پارکینگ ها جزء مفروزات ساختمان هستند، جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند، باقی نمی گذارد.8
در پاره ای موارد مالکین برخی واحدها که حق استفاده از پارکینگ ندارند، اقدام به استفاده از سایر قسمت های مشترک مثل حیاط به عنوان پارکینگ می نمایند که این امر با حقوق مالکین سایر واحدها منافات داشته و از سوی آنها قابل اعتراض است. چرا که این امر به منزله استفاده انحصاری و اختصاصی از قسمت های مشترک محسوب شده و با حقوق سایر مالکین که به نسبت مساحت قسمت اختصاصی حق استفاده از قسمت های مشترک دارند، در تزاحم است. مالکین معترض می توانند با مراجعه به دادگاه مانع از اقدام غیر قانونی آنها شوند.
وزارت مسکن در پاسخ به نامه مورخ 1مهر1377 که پرسیده شده بود اگر در سند تفکیکی یکی از مالکین حق استفاده از پارکینگ پیش بینی نشده، آیا او حق استفاده از سایر قسمت های ساختمان به عنوان پارکینگ دارد یا خیر؟ اعلام داشته است: استفاده از پارکینگ در صورتی که جزء مشاعات ساختمان محسوب نشده و در سند مالکیت یا سند تفکیکی واحد مزبور حق استفاده از پارکینگ پیش بینی نشده، مالک واحد حق استفاده از پارکینگ یا سایر قسمت های مشاع ساختمان به عنوان پارکینگ ندارد و در صورت تخلف وی، سایر شرکا می توانند با مراجعه به دادگاه در خواست رفع مزاحمت او را نمایند.
مالک انباری و پارکینگ، تنها مالک اعیانی و فضای انباری و پارکینگ است و حقی نسبت به زمین زیر بنای آن ندارد، چرا که زمین زیربنای انباری و پارکینگ مشاع است و کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی خود در آن سهیم اند. بنابراین، به هنگام انتقال انباری و پارکینگ به مالک آپارتمان تنها اعیان آن انتقال می یابد نه زمین زیربنا.
اگر یکی از مالکین حق استفاده از قسمت های مشترک مثل پارکینگ مشاعی را از خود سلب نموده باشد، این امر موجب انتقال سهام متعلق به او به شریک دیگر نمی شود. در این زمینه، استعلامی از اداره حقوقی قوه قضائیه صورت گرفته است که در زیر به آن اشاره می شود:
سؤال: احتراما خواهشمند است نظر مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری را نسبت به سؤالات زیر اعلام فرمایید:
در تفکیک آپارتمان ها وفق ماده یک قانون تملک آپارتمان ها، صورت مجلس تفکیکی مشتمل بر دو قسمت: قسمت های اختصاصی، قسمت های مشترک تنظیم می گردد.
در اسناد انتقال ضمن تإکید بر مشاعی بودن پارکینگ و حق استفاده منتقل الیه از مشاعات طبق قانون تملک آپارتمان ها، توافقی بین مالک و خریدار نسبت به پارکینگ مشاعی صورت می پذیرد که استفاده از پارکینگ واحد یا چند پارکینگ را با عاراتی نظیر، فقط طبقه اول صورت مجلس تفکیکی می تواند از پارکینگ استفاده نماید و پارکینگ متعلق به طبقه اول می باد به صورت انحصاری متلق حق یک دستگاه آپارتمان می نماید و سایر طبقات از این حق محروم می شوند.
اولا. با توجه به مواد یک و دو قانون تملک آپارتمان ها و ماده سه آیین نامه قانون مذکور که مقرر می دارد از قسمت های مشترک محسوب می گردند نمی توان حق انحصاری به آنها قائل شد سلب حق به طور کلی از پارکینگ مشاعی خلاف مقررات آمره قانون تملک آپارتمان ها می باشد یا خیر؟
ثانیا. اگر قائل به پذیرش سلب حق به طور جزئی (مثلا حق انتفاع) باشیم، الفاظی مانند (حق استفاده از پارکینگ منحصر به طبقه اول می باشد...) موجد این حق برای استفاده کننده از پارکینگ خواهد بود که بدون رضایت مالکین آپارتمان فاقد پارکینگ، تمامی مساحت پارکینگ مشاعی را با کسب اجازه از شهرداری و با پرداخت جریمه به یک واحد مسکونی تبدیل نماید و آن را از صورت اولیه و برگ پایان کار ساختمان و صورت مجلس تفکیکی خارج نماید و عملا با این تبدیل سهام مالکین دیگر طبقات را در سایر مشاعات از جمله عرصه تنزل دهد یا خیر؟
ثالثا. در صورتی که کمیسیون ماده صد شهرداری با دریافت جریمه، اجازه تبدیل پارکینگ را به واحد مسکونی بدهد، رأی کمیسیون ماده صد مانع رسیدگی محاکم به دعوی قلع بنای مستحدثه در پارکینگ و اعاده آن برابر برگ پایان کار اولیه و صورت مجلس تفکیکی می باشد یا خیر؟
اداره حقوقی قوه قضائیه طی نامه شماره 7/1059 – خرداد1373 چنین اظهار نموده است: عطف به استعلام بدون شماره مورخ 3اردیبهشت1372 اعلام می گردد:
1-به موجب ماده یک قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 مالکیت اشخاص در آپارتمان ها به مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک تفکیک گردیده است. در قسمت های مشترک هیچ یک از مالکین حق استفاده انحصاری از محل را نداشته و مالکیت در قسمت های مشترک، متعلق به کلیه مالکین می باشد، ولی این امر مانع از آن نیست که مالکی با بقای مالکیت خود در قسمت مشترک، حق استفاده از قسمت مشترک مثلا پارکینگ را از خود سلب کند. این اقدام موجب انتقال مالکیت سهام متعلق به وی در قسمت های مشترک به دیگری نمی شود و مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها ندارد.
2-با توجه به مادۀ ده قانون تملک آپارتمان ها، مالک هر آپارتمان به نسبت مساحت قسمت اختصاصی مالک زمینی که ساختمان در آن بنا شده بود و با مالکین دیگر مشاعا در زمین آن سهیم است. هر چند حق استفاده از قسمت مشترک را از خود سلب نموده باشد. بنابراین، مالک یا مالکین دیگر آپارتمان ها، حق ندارند با تمسک به این امر که مالک مشاع حق استفاده از قسمت اشتراکی را از خود سلب نموده بر خلاف صورت مجلس تفکیکی و برگ پایان کار، پارکینگ ساختمان را به مسکونی تبدیل و سهم مالک مشاع را در عرصه یا زمین ساختمان کاهش داده و برای خود حق اختصاصی و انحصاری مالکانه در قسمت مشاع قایل شوند. مجوز شهرداری با پرداخت جریمه نیز نمی تواند سلب مالکیت از مالک مشاع آپارتمان در قسمت مشترک نماید.9
2-2.انباری
یکی دیگر از ملزومات آپارتمان انباری است. مالک آپارتمان می تواند هر نوع تصرف و تغییری را در داخل آن عمل آورد، این تصرفات تا حدی که با حقوق مالکین سایر واحد ها منافات نداشته باشد، معتبر است.
شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان ساختمان، انباری را در ردیف قسمت های اختصاصی قرار می دهد و در صورت مجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش های اختصاصی آپارتمان محسوب می شود.10
در مورد تعیین حدود مفروزات آپارتمان ها، اداره کل ثبت تهران دستورالعمل سه بندی شماره 31173 مورخ 27دی1365 را تصویب و به واحدهای ثبتی ابلاغ نموده است.
در بند یک این دستورالعمل می خوانیم: "به منظور جلوگیری از بروز اشتباهات و صرفه جویی در وقت و تسریع در کار خصوصا ثبت در دفتر املاک و تحریر سند مالکیت و به هنگام تنظیم صورت مجلس، در تعریف حدود آپارتمان نیازی به ذکر ابعاد نیست".
بعد از ابلاغ دستوالعمل فوق، ادارات ثبت در موقع تفکیک اعیان به هنگام تنظیم صورت مجلس، فقط به ذکر مساحت اعیان و تعریف حدودی جهات ملک بدون قید متراژ اکتفا دارند، هر چند در موقع تفکیک ملک، نقشه قسمت های مختلف مفروزات و مشاعات با مساحت و طول حدود دقیقا ترسیم و گویا می باشد، به طور مثال: در صورت مجلس تفکیکی یک مجتمع مسکونی که دارای انباری ها و پارکینگ های متعدد می باشد مساحت و حدود و مشخصات آنها چنین تعریف شده است:
1-یک باب انباری شماره سه واقع در طبقه زیرزمین به مساحت شش و نیم مترمربع بات حدود شمالا دیوار اشتراکی با انباری مجاور، شرقا دیوار اشتراکی با انباری مجاور، جنوبا دیوار و درب به راهرو مشاعی، غربا دیوار و پنجره است به حیاط.
2-یک باب پارکینگ واقع در طبقه هم کف به مساحت پانزده متر مربع با حدود شمالا به محوطه مشاعی، شرقا به پارکینگ مجاور، جنوبا به محوطه مشاعی، غربا به پارکینگ مجاور، فواصل ذکر نشده خط مستقیم مفروز است.
عدم ذکر ابعاد در مفروزاتی که در یک طبقه قرار گرفته باشد، مثل انباری ها و پارکینگ ها، بعضا موقعیت مکانی چند واحد مفروز انباری یا پارکینگ را مشابه هم معرفی کرده و بدون ملاحظه نقشه تفکیکی تشخیص شماره انباری یا پارکینگ به راحتی مقدور نخواهد بود.
خریداران اولیه قطعات، در برخی موارد بدون توجه به شماره انباری و پارکینگ متعلق به خود قطعات دیگری را که احتمالا بزرگتر بوده تصرف کردند. در چنین حالتی، اخراج مال غیر از ید متصرف مستلزم رسیدگی قضایی و ارجاع امر به کارشناسی است.
هر چند با ملاحظه نقشه، تمام ابهامات مرتفع گردیده و موقعیت انباری و پارکینگ معلوم می شود، اما باید توجه داشت، نقشه مستند تنظیم صورت مجلس به دفترخانه اسناد رسمی ارسال نشده و به راحتی در اختیار خریداران قرار نمی گیرد.
هدف بخش نامه تسریع در کار عنوان شده، اما باید توجه داشت، خلاصه نمودن و عدم لزوم قید اضافات در تنظیم اسناد تا حدی مجاز است که به کیفیت لطمه نزند. لذا برای جلوگیری از وقوع اشتباه بهتر است تصاویر نقشه به پیوست صورت مجلس تفکیکی به دفاتر اسناد رسمی ارسال شود تا در موقع انتقال قطعات، مورد معامله را به خریداران معرفی کند و آنان نیز شناخت کامل از موقعیت قطعات خریداری خود پیدا کنند.
با انتقال قطعات آپارتمانی، در صورت وجود انباری و پارکینگ به دفتر خانه اسناد رسمی، تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتا قید و اعلام می کند خریداران با مراجعه به واحد ثبتی سند مالکیت آپارتمان و ملزومات و توابع آن که انباری یا پارکینگ است، در یک جلد سند مالکیت دریافت کنند.11
معمولا در صورت مجلس تفکیکی قید می شود: انباری ها و پارکینگ ها به تنهایی قابل انتقال نمی باشند.
سؤالی که مطرح می گردد این است که آیا بعد از صدور اسناد مالکیت و اختصاص یافتن انباری ها و پارکینگ ها، به قطعات آپارتمان، مالک آن می تواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک تنها آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ را برای خود قرار دهد؟
عده ای معتقدند هر چند انباری ها و پارکینگ ها به صورت مفروز بوده و حدود برای آنها مشخص شده است، اما مستقل تام نیستند و جزء ملحقات و ملصقات مجموعه ساختمانی مورد تفکیک محسوب می گردند و انتقال آنها به اشخاص غیر یعنی افرادی که در مجموعه مالکیتی ندارند، ممکن نیست و یا اگر انتقال به نحوی صورت پذیرد که انباری یا پارکینگ یا فقط آن دو در ید مالک آن باقی باشد، صحیح نیست. اما انتقال واحدهای انباری و پارکینگ بعد از صدور اسناد مالکیت به اشخاصی که در مجموعه مورد تفکیک مالکیت دارند، بلامانع می باشد. واحدهای ثبتی می توانند، پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیش نویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار ملحق دارند. 12

با توجه به مفاد قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه مربوطه به نظر می رسد، مالک آپارتمان نمی تواند انباری یا پارکینگ خود را زیر عنوان های مختلف هم چون بیع و اجاره... به اشخاص ثالث انتقال دهد. این مستلزم آن است که اشخاص ثالث بدون حق عبور از بخش های مشترک و بدون اذن سایر شرکا وارد این قسمت ها شده و از آن استفاده کنند، در حالی که به موجب قانون، حق استفاده از قسمت های مشترک منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. بنابراین، اشخاص ثالث که حق استفاده و مالکیت آپارتمان ندارند، نمی توانند وارد بخش های مشاعی شده و در آن تصرف کنند.


ب. قسمت های مشترک


قسمت های مشترک مذکور در ق.ت.ا عبارت از، قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است، از قسمت های مشترک محسوب می شود، مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. (ماده 2 ق.ت.ا)

1.ویژگی ها یقسمت های مشترک

قسمت های مشترک ساختمان دارای ویژگی های متفاوتی است که مهمترین این ویژگی ها مورد بررسی قرار می گیرد: عدم استفاده  انحصاری و انتقال قهری.

1-1.    عدم استفاده انحصاری


ب
ه علاوه انتفاع شرکا از قسمت های مشترک باید به نحو معمول و متعارف باشد و نباید به گونه ای باشد که مانع از انتفاع سایر شرکا شود. به عنوان مثال: قراردادن اشیاء و لوازم اختصاصی در قسمت های مشترک، نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک و موارد دیگر از این قبیل به منزله استفاده انحصاری از بخش های مشترک محسوب شده و با حقوق سایر مالکین که حق استفاده از بخش های مشترک را دارند در تزاحم است و از سوی آنان قابل اعتراض است.1 ر.ک: ماده 2 ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده 3 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.



هم چنان که پیشتر نیز اشاره شد، مجموعه آپارتمانی از دو بخش اختصاصی و اشتراکی تشکیل می شود. اما قسمت های مشترک ساختمان نه از نوع شرکت اختیاری است و نه از نوع شرکت قهری، بلکه به گونه ای است که مالک با خریداری آپارتمان اختصاصی خود، به طور قهری مالک قسمت های مشترک می شود. بر اساس ماده3 ق.ت.ا: "حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد، انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود".


2. مصادیق قسمت های مشترک


1- زمین، 2- محوطه، 3- بام، نما، پله

1-2.زمین

اولین قسمت اشتراکی که این آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها به آن اشاره شد، زمین زیربنا است. چرا که زمین رکن اصلی ساختمان است که بنا بر روی آن قرار می گیرد.
ساختمان احداثی یا متصل به زمین هستند و یا به وسیله پایه بر روی آن قرار گرفته اند، یعنی فشار و سنگینی ساختمان به وسیله پایه به زمین انتقال می یابد. به همین جهت استحکام زمین زیربنا بسیار حائز اهمیت است. به نحوی که اگر این ویژگی مورد توجه کارشناسان قرار نگیرد، موجب بروز خطرات جانی و مالی سنگین برای ساکنین خواهد شد.
زمینی که بنا بر روی آن قرار گرفته ممکن است، متعلق به غیر باشد و یا متعلق به مالک بنا.
اگر زمین زیر بنا متعلق به غیر باشد، در این صورت تصرفات در حدی جایز است که مالک زمین اجازه داده است. ممکن است اجازه حاصله از سوی مالک به نحوی باشد که امکان احداث آپارتمان نباشد تا در مورد مشترکات آن بحث شود، اما اگر اجازه مالک به نحوی باشد که مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها نداشته باشد یا مالکیت آن متعلق به متصرف ساختمان باشد، می تواند در آن تصرف نماید.
اگر بنای مسکونی بین دو نفر مشترک بوده و هر یک از طبقات به یکی از شرکا تعلق گیرد زمین زیر بنا به حال اشاعه باقی بماند، هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون رضایت دیگری طبقه جدیدی بر طبقات ساختمان بیفزاید، چرا که فضای آزاد بالای طبقه مشاع است. اما اگر زمین زیر بنا مختص طبقه تحتانی باشد، فضای بالای طبقه دوم به تبع زمین متعلق به مالک طبقه تحتانی است.13
به موجب ماده 38 قانون مدنی که مقرر می دارد: "مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود و هم چنین است نسبت به زیر زمین، بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و فراز دارد، مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد".
ظاهرا بعید به نظر می رسد زمین زیر بنا و طبقه روی آن متعلق به یکی از ساکنین و هر یک از طبقات فوقانی به مالکی دیگر تعلق داشته باشد، اما برای رفع استبعاد باید گفت که این ماده مانع این امر نیست، به این معنی که ممکن است مالک زمینی در زمین خود یک طبقه بنا کند و از نظر استحکام به گونه ای ساخته شده باشد که بتوان بر روی آن طبقات دیگر احداث نمود. در نتیجه بنایی که دارای چندین طبقه است، هر طبقه آن متعلق به یک مالک می باشد. هم چنین ممکن است چند نفر به طور مشترک، بنایی چند طبقه بسازند یا با سرمایه مشترک بنایی چند طبقه خریداری نمایند و بعد در افراز آن توافق نمایند و هر یک مالک یک طبقه شوند14
به موجب ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها " هر کس آپارتمانی را خریداری می کند به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد، مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد...".15
بنابراین، سهم مشاع هر یک از آپارتمان ها در عرصه ساختمان متناسب با مساحت زیر بنای آنها تعیین شده است و در صورت تعلق زمین به غیر باید به نسبت مساحت زیر بنای اختصاصی سهم خود از اجور عرصه را بپردازد. برخی معتقدند: زمین تنها قسمت مشترک ساختمان است که مالکیت مشاعی آن به نسبت مساحت زیربنای آپارتمان ها  تعیین شده و به استثنای زمین ساختمان، مالکیت مشاعی سایر قسمت ها غیر قابل تصور است چرا که، در صورت انهدام تمام اعیان ساختمان تنها قسمت مشترک از ساختمان که باقی می ماند عرصه و زمین است.17

به نظر می رسد اشاعه و اشتراک تفاوتی با هم ندارند. واژه اشاعه معمولاً در مالکیت اعیان استعمال می شود و واژه مشترک عموماً برای استفاده از قسمت های مشاع به کار می رود.
در زمین، زیربنای مورد استفاده مطرح نیست، بلکه مالکیت آن مطرح است. در حالی که در قسمت های مختلف ساختمان مانند حیاط، راهرو،... استفاده از مشترکات مطرح است. اما در نهایت این بخش ها نیز در مالکیت مشاعی شرکا قرار دارند.18
 
2-2.محوطه

محوطه ساختمان اعم از حیاط و محصوراتی است که به آن حیاط اطلاق نمی شود.
برای تعیین ضابطه احداث حیاط در جلوی ساختمان، روش های متفاوتی متداول است که رایج ترین آنها تناسب حیاط با حیاط ساختمان های مجاور می باشد و در خیابان هایی که هنوز ساختمانی احداث نگردیده یا کمتر احداث شده، حداقل فاصله کنار خیابان با شروع ساختمان تعیین می شود.
در گذشته منظور از داشتن اجباری حیاط در جلوی ساختمان برای آن بود که اگر بعداً تغییری در خیابان ایجاد شود، خرابی کمتری در ساختمان به بار آید، ولی در سال های اخیر که محاسبه شبکه ترافیک شهر به طور مستقل و با دقت کافی در طرح جامع منظور می شود، نیاز فوق کمتر احساس می شود.
محوطه باز یا حیاط کنار ساختمان غالباً برای ایمنی از خطرات آتش سوزی و جلوگیری از سرایت حریق احتمالی به ساختمان های مجاور در نظر گرفته می شود، به ویژه در شهر هایی که خطرات آتش سوزی به علت نوع مصالح ساختمانی یا شرایط اقلیمی بیشتر است و یا شهرداری تجهیزات کافی برای اطفای حریق در اختیار ندارد، این فاصله باید بیشتر منظور گردد.
به طور کلی به موجب قانون، حیاط از مشترکات محسوب می شود، مشروط بر اینکه در سند جزء قسمت اختصاصی به ثبت نرسیده باشد. موقعیت حیاط نسبت به ساختمان در چند حالت متصور است:
الف- حیاط در قسمت ورودی ساختمان قرار گرفته که تأکیداً باید جزء مشترکات باشد.
ب- حیاط در قسمت جنوبی ساختمان قرار گرفته و جزء مشترکات باشد، در این صورت اگر برای حیاط راه ورود مستقیم در نظر گرفته شود مشکلی وجود ندارد، اما در فرضی که حیاط در قسمت جنوبی ساختمان قرار گرفته و جزء مشترکات باشد، لازمه ورود به حیاط یا محوطه عبور از قسمت های اختصاصی باشد، این امر موجب بروز مشکلات اختلافاتی می شود، از سویی سایر شرکا حق تردد و استفاده از محوطه باز ساختمان را دارند و از سوی دیگر مالک آپارتمانی که مدخل ورودی حیاط یا محوطه ساختمان در قسمت اختصاصی او قرار گرفته، مانع از تصرف و انتفاع سایر آپارتمان ها می شود.19

از آنجا که قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن در این خصوص حکم خاص ندارد به نظر می رسد:
در وهله اول بهترین راه حل آن است که در صورت امکان و با توافق کلیه شرکا، مدخل دیگری برای حیاط تعبیه شود و صورت مجلس تفکیکی نیز بر همین مبنا اصلاح شود. اما در صورتی که راه حل فوق موجب تحمیل هزینه سنگین برای شرکا شود و یا این که ساختار بنا به گونه ای باشد که امکان ایجاد معبر جدید به سمت حیاط وجود نداشته باشد و یا مالکین به هیچ توافقی در این زمینه دست نیابند و سابقه عبور و مرور و تردد به حیط مشاعی وجود ندارد، در این صورت سایر شرکا حق عبور از قسمت اختصاصی شریک دیگر و تردد در حیاط بدون اذن او نخواهند داشت، اگر چه حیاط ساختمان در مالکیت مشاعی همه شرکا باشد، چرا که نوع تردد موجب ضرر شریک مزبور شده و قاعده لاضرر در آن مورد خاص بر تسلیط مقدم است.
سؤالی که در اینجا مطرح می شود آن است که در صورتی که مالک یکی از واحدها بخواهد برای تعمیر تأسیساتی هم چون کنتور آب، برق،... که در حیاط مشاعی قرار دارد از قسمت اختصاصی شریک مزبور عبور کند، آیا مالک مزبور حق ممانعت از عبور او را دارد؟
با توجه به ماده صد قانون مدنی که تصویب می کند: "... اگر خرابی مجرا مانع عبور آب شود، مالک خانه ملزم نیست که مجرا را تعمیر کند، بلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند در این صورت برای تعمیر مجرا می تواند داخل خانه یا زمین شود، ولیکن بدون ضرورت حق  ورود ندارد، مگر به اذن صاحب ملک".
در فرض مورد سؤال نیز با توجه به اینکه در قانون تملک آپارتمان ها اشاره ای به این موضوع نشده است، چنین به نظر می رسد که مالک قسمت اختصاصی مکلف به انجام تعمیرات مزبور نیست. بلکه خود شریک باید نسبت به تعمیر تأسیسات اقدام کند و برای انجام این تعمیرات حق عبور از قسمت اختصاصی شریک دیگر را دارد و نیاز به اذن مالک نیست، چرا که شریک مزبور سلطنت در حقخود دارد و هر تصرفی که استیفای حق، توقف بر آن دارد، جایز است ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد، مگر به اذن صاحب ملک. 20
در این خصوص سؤالی از وزارت مسکن به عمل آمده که ذیلاً به متن سؤال و پاسخ وزارت مسکن اشاره می شود:
سؤال: ورودی حیاط مشترک ساختمان از پارکینگ یکی از مالکین است، آیا مالک مزبور حق ممانعت از استفاده سایر مالکین از حیاط مشاعی را دارد یا خیر؟
بازگشت به نامه مورخ 4شهریور1376 به اطلاع می رساند در صورتی که طبق صورت مجلس تفکیکی و سند مالکیت، استفاده از حیاط که جزء مشاعات است برای طبقه اول قید نشده باشد و راه دسترسی به حیاط نیز منحصراً از ساختمان طبقه اول نباشد، حق استفاده از حیاط برای کلیه مالکین مجاز است و هزینه ها (گل کاری و...) به نسبت مساوی و تعمیرات اساسی حیاط به نسبت مساحت زیربنای اختصاصی به عهده کلیه مالکین است. در صورتی که نحوه استقرار حیاط ساختمان یا بالکن مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن داشته باشد، هزینه حفظ و نگاهداری آن قسمت بر عهده استفاده کنندگان است.
در بعضی از ساختمان ها برای امکان باز شدن پنجره اتاق ها و آشپزخانه و حمام و غیره به فضای آزاد در داخل و یا وسط ساختمان حیاط خلوت (پاسیو) منظور می نمایند، وسعت پاسیو باید متناسب با تعداد طبقات ساختمان باشد. در صورتی که مدخل پاسیو در بخش اشتراکی ساختمان قرار گرفته باشد، اشتراکی است و همه شرکا می توانند در آن وارد شوند و اگر در بخش اختصاصی واقع شده باشد، شرکای دیگر تنها حق استفاده از فضای مشترک را دارند و نمی توانند وارد آن شوند، مگر به اذن شریکی که مدخل پاسیو در ملکیت اختصاصی او واقع شده است.

3-2.بام، نما، پله

بنداول. بام

بام که بالاترین نقطه ساختمان است از جمله بخش های اشتراکی محسوب می شود21 .
تأسیساتی هم چون انبساط حرارت مرکزی دستگاه سردکننده، تأسیسات مربوط به حفظ بنا مانند قرنیز و لوله فاضلاب که از جمله بخش های اشتراکی ساختمان محسوب می شوند، در بام ساختمان قرار دارند.
علاوه بر این قسمت هایی نظیر آنتن تلوزیون یا کولر اختصاصی هر واحد در بام ساختمان قرار می گیرد.
ممکن است تصور شود که انتفاع از پشت بام اختصاص به مالک طبقه آخر دارد و وی می تواند به اندازه متعارف از آن استفاده کند، اما باید توجه داشت که پشت بام در ردیف قسمت های اشتراکی است و حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و همه مالکین حق استفاده از آن را دارند22 .
هم چنین از آنجا که عدم مراقبت بام ساختمان باعث تخریب آپارتمان ها به ویژه واحدهای طبقه آخر می شود، باید در نگاهداری از آن کوشید. هزینه آسفالت و برف روبی بام و هزینه های مشابه دیگر طبق دستور ماده 23 آیین نامه ق.ت.ا و با رعایت ماده چهار ق.ت.ا به عهده شرکا است.
در این زمینه از اداره حقوقی قوه قضاییه پرسشی به عمل آمده که ذیلاً به متن این پرسش و نظر اداره حقوقی اشاره می شود:
با توجه به ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها و فصل سوم آیین نامه اجرایی آن، پرداخت هزینه آسفالت پشت بام و هزینه برف روبی در زمستان در آپارتمان های دو واحدی چهار طبقه بر عهده چه کسانی می باشد؟
بازگشت به نامه شماره 6505 رم پ مورخ 30آذر1359 نظریه مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر اعلام می گردد:
طبق ماده دو قانون تملک آپارتمان ها و بند (ج) تبصره ماده چهار آیین نامه اجرایی قانون مزبور مصوب 1347 هیأت وزیران، بام جزو قسمت مشترک آپارتمان ها محسوب است و هزینه آسفالت و برف روبی و غیره در این قسمت مشترک طبق دستور ماده 23 آیین نامه مذکور با رعایت مقررات ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها بر عهده شرکا است.

بند دوم. نما

نمای ساختمان که بر اسکلت ساختمان عارض می شود، از جمله بخش های اشتراکی است. برخی از مالکین آپارتمان ها بر این باورند که در محل یا شکل در یا سر در آپارتمان می توانند بدون جلب موافقت سایر مالکین تغییراتی ایجاد کنند. در حالی که به موجب ماده نه قانون تملک آپارتمان ها "... هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سر در، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهد". بنابراین، هیچ یک از مالکین نمی توانند بدون موافقت سایر شرکا در نمای ساختمان تغییراتی ایجاد کند که نمای اولیه آن را بر هم بزند. منظور از اکثریت موافق در صورتی که حد نصاب لازم برای اتخاذ تصمیم راجع به اداره قسمت های مشترک در قرارداد مالکین پیش بینی نشده باشد، موافقت اکثریت مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند23
معیار لازم برای ایجاد این تغییرات عرف است، در مواردی که ایجاد این تغییرات غیر متعارف باشد، رجوع به نظر اکثریت الزامی است. هم چنین در صورتی که تغییر در قسمت های اختصاصی موجب تغییر در تیر و ستون (اسکلت ساختمان) شود به قسمتی که به مقاومت ساختمان لطمه وارد آید در این صورت، حتی رضایت تمامی مالکان نیز حق ایجاد تغییر را به وجود نمی آورد.24
 
بند سوم. پله
پله از جمله بخش های مشترک یک ساختمان است که عبور و مرور افراد را بین طبقات ساختمان میسر می سازد. در پله ها یک مکان تخت به نام خستگی در کن یا پاگردان تعبیه می شود. علی رغم نظر برخی از کارشناسان که معتقدند در ساختمان های دو طبقه نیازی به وجود پاگرد نیست، وجود پاگرد برای رفاه حال ساکنین آن ضروری است.
علاوه بر این، مالکین ساختمان های بیش از چهار طبقه و ساختمان هایی که ارتفاع آنها بیش از پانزده متر باشد، علاوه بر پله ملزم به احداث آسانسور می باشند25
پله ها و پاگرد ها در صورتی جزء قسمت های مشترک محسوب می شوند که خارج از قسمت های اختصاصی باشند و در صورتی که در بخش های اختصاصی ساختمان واقع شوند اشتراکی محسوب نمی گردند.
مالکین آپارتمان ها باید به نحوی عمل نمایند که هر کس بتواند حقوق خود را اعمال نماید و در عین حال حقوق سایرین را رعایت نموده و محترم شمارد26
در این زمینه استعلامی از وزارت مسکن به عمل آمده که در زیر به آن اشاره می شود.
سؤال: آپارتمان این جانب در طبقه هم کف ساختمان سه طبقه ای است، مالک طبقه اول مبادرت به نصب پله، علم کردن ستون و اجرای پاگرد در پله ها نموده که این امر موجب دسترسی کریه المنظر به حیاط و کاهش نورگیر و از بین رفتن ایمنی شده است، آیا مالکین سایر واحدها حق شکایت علیه شریک مزبور را دارند؟
پاسخ: باز گشت به نامه وارده شماره 10628/230 مورخ 25مرداد1376 اقدام انجام شده توسط مالک طبقه اول مندرج در نامه مذکور خلاف مقررات موجود می باشد. بنابراین، شما می توانید موضوع را به مراجع قضایی منعکس نمایید تا با بررسی سند مالکیت و صورت مجلس تفکیکی، تصمیم قانونی اتخاذ گردد.
 

 


1.ر.ک: ماده 1 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا
2.ر.ک: ماده 9 ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده 1 ق.ث.ا؛ ر.ک: ماده 1 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.
3.دوره مقدماتی حقوق مدنی (اموال و مالکیت)، ص110
4.بند24 ماده 55 ق.ش: شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده صد این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید، در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند.  
5. مجموعه نظرهای مشورتی، ص362، نظریه شماره437/7 – 31فروردین1360
6.صدور پروانه ساختمانی، همان منبع، ص314
7.تدوین ادره درآمد، آشنایی با مقررات شهرداری، دستورالعمل 3724274 -22شهریور1371 وزارت کشور، ص10
8.حل مشکلات ثبتی، ص40.
9.حقوق مالکین آپارتمان ها،ص73
10.احداث بنا در مشاعات بعد از تفکیک آپارتمان ها، فاقد مجوز قانونی است، بنابراین احداث انباری در زیر زمین به جهت تفکیک آپارتمان، فاقد مجوز قانونی است و شهرداری به استناد تبصره ماده صد قانون شهرداری، حکم به قلع آن می دهد. "راهنمای مختصر اطلاعات حقوقی، ص55"
11.حل مشکلات ثبتی، ص42
.12کد598- انتقال پارکینگ در داخل آپارتمان بلامانع می باشد.
جوابیه های اختصاصی: 1-شماره7286-26اردیبهشت1378 اداره ثبت اسناد و املاک قلهک به دفتر خانه شماره333 تهران. 2- شماره238895/ش – 14شهریور1378 اداره ثبت اسناد و املاک شمال شرق تهران به دفترخانه شماره 333. "مجموعه محشی بخش نامه های ثبتی، ص314".
13.حقوق معماری، ص 100
14.اطلاعات حقوقی برای رشته معماری، جلد1، ص218
15.خالصه مال غیر منقولی که دولت آن را مانند یک مالک خصوصی مالک است (در مقابل ملکی که جزء مشترکات عمومی است مانند زمین، خیابان و پارک شهر و میدان های عمومی، و نیز در مقابل ارازی ملک اختصاصی اشخاص استعمال می شود). خالصه ممکن است به صورت زمین، باغ، قلاع، مراتع و جنگل ها و معادن و شیلات و غیره باشد. سابقا از املاتک پادشاه بود و آن را املاک شاهی می گفتند بعد از مشروطیت جزء املاک دولت شد. املاک خالصه الاصول تابع قوانین مدنی بوده و مقررات حقوق خصوصی بر آنها حاکم است. مگر اینکه خصوص مورد یا مواردی استثناء شده باشد. تقاضای ثبت زمین خالصه جایز است. "ترمینولوژی حقوق، ص256، نظام حقوقی اراضی ملی شده، ص76"
17.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص48
18.مال مشاع و یا ملک مشاع مالی را گویند که دو یا چند نفر مالک داشته و سهم هر یک مشخص و ممتاز نباشد. مال مشترک: در اصطلاحات مدنی و فقه به معنی مال مشاع است. "ترمینولوژی حقوق، ص597".
19.ر.ک: رأی شعبه 12 دادگاه تجدید نظر استان تهران، شماره دادنامه 601، ص91 همین کتاب.
20.حقوق مدنی، ج 1، ص106؛ دورۀ مقدماتی حقوق مدنی اموال و مالکیت، ص231.
21.حقوق مدنی، ص20
22.اطلاعات حقوقی برای رشته معماری، ص 223؛ ر.ک: ماده سه آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.
23.ر.ک: مادهشش ق.ت.ا.
24.نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، مجله انبوه سازان مسکن، ص 69.
25.در این زمینه کف ورودی ساختمان ملاک عمل بوده و کف طبقه هم کف می تواند با حفظ مشخصات طبقه زیر زمین، حداکثر 20/1 متر بالاتر از کف ورودی منظور گردد. پله مناسب پله ای است که مجموعه یک کف و دو برابر قد پای آن از شصت و چهار سانتی متر تجاوز نکند، حداکثر متوسط توانایی افراد در طی پله های یک سره در حدود سیزده پله است و اگر از این تعداد بیشتر باشد، احتیاج به یک مکان تخت به نام خستگی در کن یا پاگرد دارد. عرض پاگرد بایستی برابر باشد با عرض یک پله به اضافه حداقل ده سانتی متر. "خانه سازی، ص 63 به بعد "..
26.حقوق مدنی، ص 208؛ اصول فنی ساختمان، ص 223؛ اداره کل شهرسازی و معماری شهرداری تهران، صدور پروانه ساختمان، ص 256.


 



Tags: حقوق, قوانین و مقررات
تعداد نمایش ها: 147252
مطالب مرتبط: 
مدیریت امورمالی و بازسازی آپارتمان- زهراتقی لو
آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی- زهراتقی لو
تعاریف و مفاهیم آپارتمان- زهراتقی لو
تاریخچه و تعاریف آپارتمان- زهراتقی لو
نظرات حقوقی در مورد آپارتمان- زهراتقی لو

بازگشت به فهرست


صفحه: 1 2 بعدی
گفتاورد نام
فرهمند, 24/01/2012 10:24:17 pm
خواستم بدانم در یک ساختمان دو طبقه، آیا اگر مطبی در طبقه دوم باشد، راه پله ساختمان متعلق به دکتر است یا به او تعلق دارد؟
گفتاورد نام
سارا, 31/03/2012 06:36:31 pm
ضمن عرض سلام و تشکر بابات مطالب سایت
سئوالی در مورد پارکینگ مجتمع مسکونی داشتم یه شرح زیر
واحدی مسکونی با حق پارکینگ اجاره نموده ام
آیا بجای پارک خودرو در محل می توان موتور سیکلت پارک کرد.
آیا صاحب خانه میتوان به این موضوع طرح شکایت کند؟
و در زمانی که خودرو نیست میتوان بجای آن هر وسیله نقلیه دیگری پارک نمود؟؟


IP/ واقعی: 2.146.229.205 / cf-173-245-49-205.cloudflare.com
گفتاورد نام
آسمان, 28/04/2012 10:08:30 am
با سلام
ما یه پاسیو داریم که درب پاسیو از آپارتمان ما است یعنی بقیه چنین در ورودی ندارند فقط پنجره های آنان به پاسیو باز میشود همسایه طبقه اول برای تعمیر پنجره خود بدون اطلاع ما و گاهی وقتی پشت در میماند از پاسیو استفاده میکند یکبارمن فکر کردم دزد آمده خیلی ترسیدم و شروع کردم به داد زدن و وقتی دیدم همسایه هست عصبانی شدم و گفتم از پاسیو بیرون بره ولی او شروع کرد به بد گفتن به من که این پاسیو مشاع است و من حق حرف زدن ندارم و نیازی هم برای اجازه از من نیست
در حالی که برق این پاسیو از خانه ما تامین میشود و آب از لوله کشی آب منزل ماست و یک در هم از آشپزخانه به پاسیو داریم که بقیه ندارن ایشون نه تنها معذرت خواهی نکرده گفت شکایت میکنه که این پاسیو استفاده عمومی داره
من زیاد آشنا نیستم ولی همیشه فکر میکردم این پاسیو در اختیار ماست و کسی بدون اجازه نباید از پنجره های منزلشان داخل بشه لطفا راهنمایی کنید خیلی متشکرم
گفتاورد نام
spordel, 31/05/2012 06:10:29 pm
با سلام
اینجانب یک واحد به متراژ70 متر در طبقه همکف در مراحل نهایی ساخت به فردی فروخته ام (هنوز سند تفکیک نگردیده بود) با ذکر پارکینگ اشتراکی در قولنامه. اما بعد از گرفتن سندهای تفکیکی و صورت مجالس و با توجه به یک کسری پارکینگ در سند طبقه همکف در مورد پارکینگ هیچ مطلبی نوشته نشده است اما در سند سه طبقه دیگر پارکینگ اختصاصی آورده شده است. حال فرد خریدار مطالبه پارکینگ می نماید در صورتی که دیگر قانون از واگذاری پارکینگ اشتراکی ممانعت می کند. لطفا راهنمایی کنید .
گفتاورد نام
محمدی | Mohamadi, 31/05/2012 06:14:00 pm
با سلام
سوالی دارم که خواهشمند است پاسخ آن را اعلام فرمایید
بنده در آپارتمان 7 واحده (طبقه آخر جنوبی)زندگی می کنم و به دلیل نیاز به افزایش فضای بنا می خواهم بخش جدیدی به بنا اضافه نمایم و لازم به ذکر است که هیچ تغییری در مشاعات نداشته و شهرداری هم با صدور پروانه موافقت را اعلام نموده ام مشروط بر دریافت رضایت سایر همسایه ها. آیا وقتی شهرداری تایید می نماید که امکان افزایش بنا وجود دارد و هیچ تعارضی با سایر مشاعات ساختمان ندارد باز هم رضایت همسایه ها معنی خواد داشت لطفاً در صورت تایید و یا رد عرایض بنده ماده قانون مربوطه را اعلام فرمایید
گفتاورد نام
میهمان, 01/06/2012 01:52:51 pm
سلام
1 سوال داشتم.
ما در 1 آپارتمان 8واحدی زندگی می کنیم و حیاط خلوتی که درب آن فقط به داخل آشپزخانه و آن دیگری هم به داخل اتاق خواب باز می شود و هیچ راه ورودی دیگری برای دیگر همسایگان وجود ندارد که سایر همسایگان بتوانند از آن استفاده کنند.آیا سر پوشیده کردن سقف آن با ایرانت در صورتی که تمام ساکنین به جز 1 واحد راضی باشند ایراد دارد؟همسایه ای که راضی نیست مدام آشغال می ریخت و به این علت این کار را کردیم.
ممنون می شم اگر زودتر جواب بدین
گفتاورد نام
میهمان, 02/06/2012 08:45:26 am
با عرض سلام و خسته نباشید
در آپارتمان 4 طبقه زندگی می کنیم که همه مالک هستند و4 پارکینگ وجودارد ویکی از همسایه ها پارکینگ خود را اجاره داده است و دیگر همسایگان به علت عدم رعایت فرهنگ آپارتمانشنینی مثلاً( در نقشه انباری وجود ندارد کلیه وسایل خودرا درگوشه ای از پارکینگ ریخته و ریخت پارکینک و بهم زده است . برای بالکن جلو ساختمان کلاً شیشه نصب کرده علیرغم مخالفت همسایگان که یکدست نصب شود نمای آپارتمان را بهم زده است )و با اجاره دادن نامبرده مخالف هستند خواهشمند است مارا راهنمایی کنید که آیا ایشان می توانندپارکینگ خود رااجاره بدهند یانه؟ لازم به ذکر است که هنوز سند مالکیت صادر نشده است .
گفتاورد نام
میهمان, 04/06/2012 02:44:36 pm
با سلام خدمت شما.سوالی داشتم در مورد دیوار کشیدن در حیاط مشاعی.ساختمان ما سه طبقه شش واحدی هست.طبقه همکف که ما هستیم و همسایه کناریمون یک حیاط مشاع داریم که فقط از منزل ماها راه داره و همسایه های بالایی نمیتونن داخلش بشن.از منزل ما یک در از یه اتاق و یک پنجره از اتاق دیگه باز میشه.و از خونه اونا فقط یک در به حیاط باز میشه.یعنی مساحت بر خونه ما به حیاط حدود شش متر هست (شامل دو اتاق)و بر خونه اونا به حیاط حدود 3 متر(شامل یک اتاق).اونا میخوان دیوار بکشن و حیاط رو جدا کنن.ایا از نظر قانونی این کار انجام پذیر هستش؟و اگه هستش این دیوار بر چه مبنایی محاسبه میشه؟ایا حیاط ما کوچکتر میشه یا از دیواری که خونه ما رو با اونا سوا کرده در راستای اون دیوار توی حیاط دیوار کشیده میشه؟عکسی تقریبی رو هم براتون میفرستم که بهتر متوجه بشین.ممنون میشم جواب بدید
divar.png (7.25 کیلوبایت)
گفتاورد نام
عرفان اسمعیلی, 12/06/2012 11:58:29 pm
گفتاورد
فرهمند نوشته است:
خواستم بدانم در یک ساختمان دو طبقه، آیا اگر مطبی در طبقه دوم باشد، راه پله ساختمان متعلق به دکتر است یا به او تعلق دارد؟
با سلام
سوال کمی مبهم مطرح شده است. اگر مراد شما از این سوال این است که راه پله طبقه فوقانی در ساختمان دو طبقه ای که در طبقه دوم مطب قرار دارد متعلق به کدام یک از طبقات است در پاسخ باید گفت:
مستند به ماده 127 قانون مدنی "پله فوقانی ملکِ صاحبِ طبقه فوقانی محسوب می شود مگر خلاف آن ثابت شود" بنابراین پله فوقانی متعلق به طبقه فوقانی یا در مورد سوال متعلق به مطب می باشد مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. برای نمونه یکی از موراد خلاف میتواند توافقی باشد که بین مالکین طبقات صورت می پذیرد.باید به این نکته توجه داشت که در بند ت تبصره ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها راه پله ها جزو قسمت های مشترک ساختمان محسوب شده است اما منظور این قانون آن قسمت از راه پله ها است که برای عبور و مرور واحد های موجود در آپارتمان مورد استفاده قرار می گیرد و راه پله فوقانی که به پشت بام راه دارد را شامل نمی شود.با این وجود مالک طبقه فوقانی نمی تواند از عبور مروری که به قصد انجام امور ضروری به پشت بام و حقوقی که برای او ایجاد شده است جلوگیری کند. مثلاً فرض کنید مالک طبقه پایین بر روی پشت بام دارای انتن و کولر می باشد. در این حالت مالک طبقه تحتانی حق دارد برای تعمیرات و نصب و راه اندازی و سرویس و دیگر امور ضروری از راه پله طبفه فوقانی رفت و آمد کند. نام این حق، حق ارتفاق است و حقی است که برای شخصی در ملک دیگری ایجاد می شود. البته مالک طبقه تحتانی نمی تواند از این حق سوء استفاده کرده و گاه و بی گاه و بدون ضرورت از راه پله طبقه فوقانی استفاده کند.فرض دیگری که مطرح می شود این است که ساختمان دارای سقف شیروانی است و پشت بام عملاً بلا استفاده است و مالک طبقه تحتانی هیج استفاده ای از بام ندارد و عملا هم نمیتواند داشته باشد که در این فرض حق ارتفاق مذکور در فوق هم وجود نخواهد داشت.در نهایت سوال مطروحه را به صورت خلاصه می توان اینگونه پاسخ داد:راه پله طبقه فوقانی متعلق به طبقه فوقانی است مگر خلاف آن ثابت شود. در هر حال مالک طبقه فوقانی نمی تواند از عبور و مرور مالک طبقه تحتانی به پشت بام برای انجام امور ضروری جلوگیری کند.
با احترام
گفتاورد نام
عرفان اسمعیلی, 13/06/2012 12:19:17 am
گفتاورد
سارا نوشته است:
ضمن عرض سلام و تشکر بابات مطالب سایت
سئوالی در مورد پارکینگ مجتمع مسکونی داشتم یه شرح زیر
واحدی مسکونی با حق پارکینگ اجاره نموده ام
آیا بجای پارک خودرو در محل می توان موتور سیکلت پارک کرد.
آیا صاحب خانه میتوان به این موضوع طرح شکایت کند؟
و در زمانی که خودرو نیست میتوان بجای آن هر وسیله نقلیه دیگری پارک نمود؟؟


IP/ واقعی: 2.146.229.205 / cf-173-245-49-205.cloudflare.com
با سلام،
در پاسخ به سوال مطروحه باید گفت پارکینگ جزو قسمت های اختصاصی هر واحد مسکونی است که مالک آن حق دارد از آن هر استقاده ای که صلاح می داند انجام دهد. اما این استفاده باید متعارف بوده و به حقوق دیگر ساکنین لطمه ای وارد نسازد. قرار دادن دوچرخه موتور سیکلت و دیگر وسایل نقلیه از این قبیل را باید جزو استفاده های متعارف قلمداد کرد.بنا براین قرار دادن موتور سیکلت در پارکینگ امری متعارف و غیر قابل اعتراض است.نکته دیگر اینکه شما با اجاره نمودن ملک مالک منافع آن هستید و مالک اصلی ملک حقی در اعتراض به نحوه استفاده از ملک و چزئیات نمی تواند داشته باشد. مثلاً شما می توانید به مهمانان خود اجازه استفاده از پارکینگ را بدهید اما اگر شما پارکینگ را به دیگری اجاره دهید و این حق در اجاره نامه از شما سلب شده باشد این موضوع قابل پیگری و طرح شکایت توسط مالک است.
با احترام
گفتاورد نام
عرفان اسمعیلی | Esmaili, 14/06/2012 01:58:21 am
گفتاورد
آسمان نوشته است:
با سلام
ما یه پاسیو داریم که درب پاسیو از آپارتمان ما است یعنی بقیه چنین در ورودی ندارند فقط پنجره های آنان به پاسیو باز میشود همسایه طبقه اول برای تعمیر پنجره خود بدون اطلاع ما و گاهی وقتی پشت در میماند از پاسیو استفاده میکند یکبارمن فکر کردم دزد آمده خیلی ترسیدم و شروع کردم به داد زدن و وقتی دیدم همسایه هست عصبانی شدم و گفتم از پاسیو بیرون بره ولی او شروع کرد به بد گفتن به من که این پاسیو مشاع است و من حق حرف زدن ندارم و نیازی هم برای اجازه از من نیست
در حالی که برق این پاسیو از خانه ما تامین میشود و آب از لوله کشی آب منزل ماست و یک در هم از آشپزخانه به پاسیو داریم که بقیه ندارن ایشون نه تنها معذرت خواهی نکرده گفت شکایت میکنه که این پاسیو استفاده عمومی داره
من زیاد آشنا نیستم ولی همیشه فکر میکردم این پاسیو در اختیار ماست و کسی بدون اجازه نباید از پنجره های منزلشان داخل بشه لطفا راهنمایی کنید خیلی متشکرم
با سلام خدمت شما دوست گرامی
قانونگذار در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی همان قانون قسمت های مختلف ساختمان را به دو بخش اختصاصی و مشترک دسته بندی کرده است. بر اساس ماده 2 قانون مذکور باید سوال را با لحاظ دو فرض مختلف پاسخ داد: فرض اول اینکه مالکیت پاسیو در سند مالکیت آپارتمان شما قید شده که در این صورت واضح و مشخص است که دیگران حق استفاده از آن را بدون اذن و اجازه مالک ندارند. فرض دوم اینکه در مالکیت پاسیو در سند مالکیت قید نشده که در این حالت پاسیو در قلمرو قسمت های مشترک ساختمان است، مگر اینکه برای استفاده اختصاصی تشخیص داد شده باشد یا اینکه عرف و عادت محل این قسمت را در قلمرو قسمت های اختصاصی قرار دهد. در فرض سوال با توجه به وجود درب اختصاصی به پاسیو یک دلیل و همچنین پرداخت قبوض آب و برق از ناحیه شما اماره بر اختصاصی بودن این قسمت در ید شما می باشد. تبصره3 ماده3 نیز موید همین مطلب است چرا که به طور تلویحی قسمت هایی را که امکان دسترسی به آن تنها از یک یا چند واحد مسکونی وجود داشته باشد جزو قسمت های اختصاصی برای آن واحد یا واحد ها تلقی کرده است. و در فرض سوال شما تنها واحدی که به پاسیو دسترسی دارد واحد شما است و اینکه واحدی دارای پنجره به روی پاسیو است این پنجره دلیل بر ایجاد دسترسی به پاسیو نیست. (واگر نه از سقف هم می توان با بند بازی به پاسیو دسترسی داشت!!) برای روشن تر شدن مطلب توجه شما را به قسمت اخیر نص ماده 2 این قانون جلب می نماید: "...به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد" در مجموع باید به این اصل کلی مذکور در قانون اساسی و قانون مدنی نیز متذکر شد که هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به دیگری قرار دهد به بیان دیگر در پاسخ به سوال شما حتی اگر این قسمت جزئی از قسمت های مشترک ساختمان محسوب شود همسایه شما نمی تواند موجبات آزار و اذیت شما را فراهم آورد. بنابراین در فرض مطروحه در سوال پاسیو جزئی از قسمت های اختصاصی متعلق به واحد شما است و هیچ کس حق استفاده از آن را بدون اذن و اجازه شما ندارد.
گفتاورد نام
پری سیما اقبال, 15/06/2012 10:22:09 am
کد
 با سلام 
در خصوص پاسخ به سوال مطروحه باید به عرض برسانم که راه پله در ساختمان جزو مشاعات می باشد و متعلق به شخص خاصی نیست

کد
 
گفتاورد نام
پری سیما اقبال, 15/06/2012 10:27:51 am
گفتاورد
سارا نوشته است:
ضمن عرض سلام و تشکر بابات مطالب سایت
سئوالی در مورد پارکینگ مجتمع مسکونی داشتم یه شرح زیر
واحدی مسکونی با حق پارکینگ اجاره نموده ام
آیا بجای پارک خودرو در محل می توان موتور سیکلت پارک کرد.
آیا صاحب خانه میتوان به این موضوع طرح شکایت کند؟
و در زمانی که خودرو نیست میتوان بجای آن هر وسیله نقلیه دیگری پارک نمود؟؟


IP/ واقعی: 2.146.229.205 / cf-173-245-49-205.cloudflare.com
شخصی که پارکینگ را اجاره نموده می تواند هر وسیله نقلیه ای را در آنجا پارک کند و موجر به هیچ عنوان نمی تواند اعتراض کند پارکینگ متعلق به مستاجر است و شخص دیگری حق استفاده از آنرا ندارد
پری سیما اقبال
وکیل پایه یک دادگستری
گفتاورد نام
پری سیما اقبال, 15/06/2012 10:32:45 am
گفتاورد
آسمان نوشته است:
با سلام
ما یه پاسیو داریم که درب پاسیو از آپارتمان ما است یعنی بقیه چنین در ورودی ندارند فقط پنجره های آنان به پاسیو باز میشود همسایه طبقه اول برای تعمیر پنجره خود بدون اطلاع ما و گاهی وقتی پشت در میماند از پاسیو استفاده میکند یکبارمن فکر کردم دزد آمده خیلی ترسیدم و شروع کردم به داد زدن و وقتی دیدم همسایه هست عصبانی شدم و گفتم از پاسیو بیرون بره ولی او شروع کرد به بد گفتن به من که این پاسیو مشاع است و من حق حرف زدن ندارم و نیازی هم برای اجازه از من نیست
در حالی که برق این پاسیو از خانه ما تامین میشود و آب از لوله کشی آب منزل ماست و یک در هم از آشپزخانه به پاسیو داریم که بقیه ندارن ایشون نه تنها معذرت خواهی نکرده گفت شکایت میکنه که این پاسیو استفاده عمومی داره
من زیاد آشنا نیستم ولی همیشه فکر میکردم این پاسیو در اختیار ماست و کسی بدون اجازه نباید از پنجره های منزلشان داخل بشه لطفا راهنمایی کنید خیلی متشکرم
البته پاسیو جزو مشاعات آپارتمان است ولی بر اساس توافق میتواند تحت اختیار یکی از همسایه ها قرار گیرد که این توافق به صورت ضمنی در مورد شما ایجاد شده و ایشان به جهت عدم ایجاد مزاحمت برای شما باید از شما جهت ورود به پاسیو کسب اجازه میکرد
پری سیما اقبال
وکیل پایه یک دادگستری
گفتاورد نام
پری سیما اقبال, 15/06/2012 10:36:04 am
گفتاورد
spordel نوشته است:
با سلام
اینجانب یک واحد به متراژ70 متر در طبقه همکف در مراحل نهایی ساخت به فردی فروخته ام (هنوز سند تفکیک نگردیده بود) با ذکر پارکینگ اشتراکی در قولنامه. اما بعد از گرفتن سندهای تفکیکی و صورت مجالس و با توجه به یک کسری پارکینگ در سند طبقه همکف در مورد پارکینگ هیچ مطلبی نوشته نشده است اما در سند سه طبقه دیگر پارکینگ اختصاصی آورده شده است. حال فرد خریدار مطالبه پارکینگ می نماید در صورتی که دیگر قانون از واگذاری پارکینگ اشتراکی ممانعت می کند. لطفا راهنمایی کنید .
در صورتی که در سند برای طبقه همکف پارکینگ در نظر گرفته شده باشد باید یک پارکینگ خاص مشخص شود در غیر این صورت سند صادر نمیشود
پری سیما اقبال
وکیل پایه یک دادگستری
گفتاورد نام
پری سیما اقبال, 15/06/2012 10:40:02 am
گفتاورد
محمدی | Mohamadi نوشته است:
با سلام
سوالی دارم که خواهشمند است پاسخ آن را اعلام فرمایید
بنده در آپارتمان 7 واحده (طبقه آخر جنوبی)زندگی می کنم و به دلیل نیاز به افزایش فضای بنا می خواهم بخش جدیدی به بنا اضافه نمایم و لازم به ذکر است که هیچ تغییری در مشاعات نداشته و شهرداری هم با صدور پروانه موافقت را اعلام نموده ام مشروط بر دریافت رضایت سایر همسایه ها. آیا وقتی شهرداری تایید می نماید که امکان افزایش بنا وجود دارد و هیچ تعارضی با سایر مشاعات ساختمان ندارد باز هم رضایت همسایه ها معنی خواد داشت لطفاً در صورت تایید و یا رد عرایض بنده ماده قانون مربوطه را اعلام فرمایید
وقتی شهرداری انجام این کار را منوط به اجازه همسایه ها گذاشته یعنی در صورت انجام بدون رضایت همسایه ها تخلف صورت گرفته ماده قانونی در این مورد نداریم و تنها مربوط به شهرداری و اجازه آن می باشد
پری سیما اقبال
وکیل پایه یک دادگستری
گفتاورد نام
پری سیما اقبال, 15/06/2012 10:43:52 am
گفتاورد
میهمان نوشته است:
سلام
1 سوال داشتم.
ما در 1 آپارتمان 8واحدی زندگی می کنیم و حیاط خلوتی که درب آن فقط به داخل آشپزخانه و آن دیگری هم به داخل اتاق خواب باز می شود و هیچ راه ورودی دیگری برای دیگر همسایگان وجود ندارد که سایر همسایگان بتوانند از آن استفاده کنند.آیا سر پوشیده کردن سقف آن با ایرانت در صورتی که تمام ساکنین به جز 1 واحد راضی باشند ایراد دارد؟همسایه ای که راضی نیست مدام آشغال می ریخت و به این علت این کار را کردیم.
ممنون می شم اگر زودتر جواب بدین
سر پوشیده کردن پاسیو باید با رضایت همه باشد حتی اگریک نفر راضی نباشد میتواند اعتراض کند
شما برای جلوگیری از مزاحمت های ایشان بهتر است استشهادیه تهیه کنید و در مرجع صالح شکایت بفرمایید
پری سیما اقبال
وکیل پایه یک دادگستری
گفتاورد نام
پری سیما اقبال, 15/06/2012 10:47:08 am
گفتاورد
میهمان نوشته است:
با عرض سلام و خسته نباشید
در آپارتمان 4 طبقه زندگی می کنیم که همه مالک هستند و4 پارکینگ وجودارد ویکی از همسایه ها پارکینگ خود را اجاره داده است و دیگر همسایگان به علت عدم رعایت فرهنگ آپارتمانشنینی مثلاً( در نقشه انباری وجود ندارد کلیه وسایل خودرا درگوشه ای از پارکینگ ریخته و ریخت پارکینک و بهم زده است . برای بالکن جلو ساختمان کلاً شیشه نصب کرده علیرغم مخالفت همسایگان که یکدست نصب شود نمای آپارتمان را بهم زده است )و با اجاره دادن نامبرده مخالف هستند خواهشمند است مارا راهنمایی کنید که آیا ایشان می توانندپارکینگ خود رااجاره بدهند یانه؟ لازم به ذکر است که هنوز سند مالکیت صادر نشده است .
خیر نمیتوانند بدون اجازه همسایه ها پارکینگ خود را اجاره بدهند شما میتوانید همه با هم از این همسایه شکایت کنید
پری سیما اقبال
وکیل پایه یک دادگستری
گفتاورد نام
پری سیما اقبال, 15/06/2012 10:51:44 am
گفتاورد
میهمان نوشته است:
با سلام خدمت شما.سوالی داشتم در مورد دیوار کشیدن در حیاط مشاعی.ساختمان ما سه طبقه شش واحدی هست.طبقه همکف که ما هستیم و همسایه کناریمون یک حیاط مشاع داریم که فقط از منزل ماها راه داره و همسایه های بالایی نمیتونن داخلش بشن.از منزل ما یک در از یه اتاق و یک پنجره از اتاق دیگه باز میشه.و از خونه اونا فقط یک در به حیاط باز میشه.یعنی مساحت بر خونه ما به حیاط حدود شش متر هست (شامل دو اتاق)و بر خونه اونا به حیاط حدود 3 متر(شامل یک اتاق).اونا میخوان دیوار بکشن و حیاط رو جدا کنن.ایا از نظر قانونی این کار انجام پذیر هستش؟و اگه هستش این دیوار بر چه مبنایی محاسبه میشه؟ایا حیاط ما کوچکتر میشه یا از دیواری که خونه ما رو با اونا سوا کرده در راستای اون دیوار توی حیاط دیوار کشیده میشه؟عکسی تقریبی رو هم براتون میفرستم که بهتر متوجه بشین.ممنون میشم جواب بدید
اصلا چنین حقی برای ایشان مفروض نیست در صورتی که قصد چنین کاری را دارید باید بر اساس توافق بین دو همسایه باشد
پری سیما اقبال
وکیل پایه یک دادگستری
گفتاورد نام
عرفان اسمعیلی | Esmaili, 01/07/2012 07:44:08 am
گفتاورد
میهمان نوشته است:
با عرض سلام و خسته نباشید
در آپارتمان 4 طبقه زندگی می کنیم که همه مالک هستند و4 پارکینگ وجودارد ویکی از همسایه ها پارکینگ خود را اجاره داده است و دیگر همسایگان به علت عدم رعایت فرهنگ آپارتمانشنینی مثلاً( در نقشه انباری وجود ندارد کلیه وسایل خودرا درگوشه ای از پارکینگ ریخته و ریخت پارکینک و بهم زده است . برای بالکن جلو ساختمان کلاً شیشه نصب کرده علیرغم مخالفت همسایگان که یکدست نصب شود نمای آپارتمان را بهم زده است )و با اجاره دادن نامبرده مخالف هستند خواهشمند است مارا راهنمایی کنید که آیا ایشان می توانندپارکینگ خود رااجاره بدهند یانه؟ لازم به ذکر است که هنوز سند مالکیت صادر نشده است .
با درود
در باره قسمت اول سوال شما پاسخ این است که مالک می تواند پارکینگ را به یکی از اعضای ساختمان اجاره دهد و هیچ منعی ندارد ولی به نظر اگر پارکینگ را به شخصی خارج از ساختمان اجاره دهد می توان آن را نوعی مزاحمت تلقی و رفع آن را از دادگاه حقوقی طی دادخواست رفع مزاحمت خوستار شد. البته در مورد اجاره دادن پارکینگ در بعضی از ساختمان ها اساسنامه ساختمان این امر را مشروط به اجازه هیات مدیره ساختمان می نماید که این امر موجب نظارت بر این امر و رفع برخی مشکلا احتمالی می شود.
و اما در مورد پرسش دوم شما ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها به صراجت به آن پاسخ داده است"...هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل و شکل در، یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهد"
موفق باشید
گفتاورد نام
سینا, 06/08/2012 11:22:14 pm
با سلام اگر در آپارتمان(35 ساله
) 4 طبقه 3طبقه قصد ساخته داشته باشند و یک طبقه مانع شود رهی وجود دارد
گفتاورد نام
عباس فولاد | Fulad, 26/10/2012 06:52:59 pm
با سلام
بله، اگرساختمانی دچار فرسودگی کلی شده باشد به دو دلیل زی:
اول:فرسودگی کلی توام با خطر جانی.
دوم:فرسودگی کلی توام با ضرر مالی
می توان نسبت به بازسازی آن اقدام نمود.
طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمانها در این راستا لازم است اکثریت نسبی مالکین، سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری را جهت تشخیص و تایید نظرشان انتخاب نمایند که پس از رای ضرورت بازسازی توسط آنها بازسازی ساختمان از طریق حکم دادگاه ابلاغ و لازم الاجرا خواهد شد. برای مالکی هم که مخالف بازسازی ساختمان بوده است، توسط بقیه مالکین یک مسکن استیجاری مناسب تا زمان تجدید بنای ساختمان تهیه می گردد که چنانچه مالک مخالف، از سکونت در آنجا امتناع نمود، باید رای دادگاه برای تخلیه ملک ایشان گرفته شود.
گفتاورد نام
ژیلا نهاوندی | Nahavandi, 17/12/2012 11:43:45 pm
با سلام
ضمن تشکر از سایت خوبتون
یه سوال داشتم در مورد مخدوش کردن وسایل یکی از مالکین در مشاعات
من ساکن یک مجتمع 40 واحدی هستم که فاقد اساسنامه و مجمع عمومی و موارد قانونی دیگر است
تعداد مالکین نیز در این ساختمان کمتر از 10 نفر می باشد و اکثریت مستاجر هستند
چند ماه پیش به دلیل تغییر دکوراسیون منزلم موکتی را در اتاق آسانسور گذاشتم و چند روز پیش وقتی می خواستم با سرایدار جهت باز نمودن درب اتاق آسانسور هماهنگ کنم متوجه شدم که مدیریت جدید ساختمان فکر کرده که موکت صاحب نداره یا صاحبش مستاجر بوده و رفته و بدون هیچ گونه اطلاع رسانی آن را برش داده و اتاق سرایدر را تجهیز نموده و بقیه آن را در اتاق آسانسور رها نموده بود
وقتی از مدیریت پیگیری نمودم گفتند ما فقط هزینه میزان برش داده شده را خواهیم پرداخت می کنیم که من هم در اعتراض گفتم مثل این است که لباس شخصی را پاره نموده و به اندازه های وصله های آن پارچه به او بدهی و این درست نیست و موکت یک سره درخواست نمودم
حال می خواستم من و راهنمایی نمایید که چه اقدامی می توانم انجام دهم
به دلیل برحورد بسیار زشت مدیریت تنها چیزی که به ذهن خودم می رسه اعلام شکایت در شورای حل اختلافه
لطفا راهنمایی بفرمایید به چه شکل عمل کنم
از پاسخ و راهنمایی شما پیشاپیش سپاسگزارم
گفتاورد نام
عباس فولاد | Fulad, 22/12/2012 09:13:26 pm
با سلام

به اطلاع میرساند که طبق ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد قسمتهای مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.و بر اساس تبصره همان ماده ، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.لذا نگهداری موکت سرکار عالی در قسمت مشاع ساختمان ممنوع بوده و به ویژه که صاحب آن نیز برای مدیریت ناشناخته بوده است

بنابراین حتی با پیگیری قضایی تحت عنوان اتلاف اموالتان نیز راه به جایی نخواهید برد.ضمن انکه با وضعیت فعلی مراجع مربوطه و قیمت موکت شما،ضرر مالی و وقت پیگیری شما بیش از منفعت آن است.
واما بعد در مورد بر خورد ناشایست مدیر ساختمان شما که به نظر میرسد بیش از ضرر مالی، شما را آزرده است.
یک اتفاق پند آموز را نقل قول می کنم.

"روزی من با تاکسی عازم فرودگاه بودم.
ما داشتیم در خط عبوری صحیح رانندگی می کردیم که ناگهان یک ماشین از محل
پارک به وسط جاده درست جلوی ما پیچید.
رانندهء تاکسی من محکم ترمز گرفت ، طوریکه سرش با فرمان برخورد کرد.
ماشین سُر خورد ، ولی نهایتاً به فاصله چند سانتیمتراز آن ماشین متخلف متوقف شد!
ناگهان راننده آن ماشین با آنکه مقصر بود سرش را بیرون آورد و شروع کرد به فحاشی و فریاد
زدن بر سر راننده ما.
امـّا راننده تاکسی من، فقط لبخند زد و برای آن شخص دست تکان داد و خیلی
دوستانه برخورد کرد.
با تعجب از او پرسیدم : چرا شما چنین رفتار کردید؟!
آن مرد نزدیک بود ماشین را از بین ببرد و ما را به کشتن بدهد !
اینجا بود که راننده تاکسی درسی را به من آموخت
(( قانون کامیون حمل زباله ))
او توضیح داد که : خیلی از آدمها مثل کامیون های حمل زباله هستند .
وجود آنان، سرشار از زباله، ناکامی و خشم، و پُر از نااُمیدی است؛
وقتی زباله در اعماق وجودشان تلنبار می شود، دنبال جایی می گردند تا آن را
تخلیه کنند و گاهی اوقات ممکن است روی شما خالی کنند .
به خودتان نگیرید. فقط لبخند بزنید، دست تکان بدهید، و برایشان آرزوی
خیر کنید و بروید !
زباله های آنان را نگیرید تا مجبور نشوید روی بقیه اطرافیانتان در منزل ،
سرکار، یا در خیابان پخش کنید."


یادمان نرود که علما گفته اند: ده درصد زندگی چیزی است که برای ما اتفاق می افتد و نود درصد آن، نحوه برخورد ما با آن اتفاق است!

شاد و سلامت باشید و دندانتان هیچ وقت درد نگیره.

عباس فولاد
گفتاورد نام
حسین ریاحی | Riahi, 16/10/2014 12:56:57 am
با سلام و تشکر از ایردن

لطفا در صورت امکان راهنمایی فرمایید.
.ما در ساختمانی کلا 3 طبقه (همکف+اول+دوم ) هستیم و یک واحد مسکونی از 5 واحدیم و در طبقه همکف که تک واحدی است مستقریم از آنجاکه ملک دو نبش میباشد واحد مسکونی ما که در طبقه همکف است هم در از ساختمان دارد و هم در از حیاط اما راه آپارتمانی دوطبقه فوقانی ما که هرطبقه دو واحد است از در جنوبی می باشد و از حیاط دسترسی مستقیم به طبقات فوقانی ندارند. این پنج واحد 4 پارکینگ در سند دارد که دو عدد آن در ضلع جنوبی که هریک از پارکینگ ها در مستقل دارد و دو عدد پارکینگ دیگر در حیاط روباز می باشد و هر یک در ماشین رو مستقل به حیاط دارند وساختمان فاقد آسانسور می باشد.

سوال:
1- آیا چهار واحد فوقانی می توانند در حیاط اقدام به اجرای آسانسور نمایند؟ این در حالی است که برای هر دو دستگاه آپارتمان باید یک آسانسور جداگانه احداث شود و این موضوع نمای زیبای ساختمان را بسیار زشت خواهد کرد از طرفی این آسانسور ها در فاصله ای کمتر از سه متر از پنجره های ما از سمت حیاط احداث و دید ما را خراب می کند.
2- پنجره آشپزخانه ما به دو عدد پارکینگ رو بسته پیلوتی جنوبی باز می شود؛ آیا صاحبان آن دو پارکینگ اجازه دارند با احداث دیوار میانی این دو پارکینگ را از هم کاملا جدا کنند و فضای دید ما و نور وارده به آشپزخانه را به این ترتیب کاهش دهند؟ آیا می توانند پنجره آشپزخانه مارا کلا مسدود کنند؟
3- آیا پارکینگ های پیلوتی در ضلع جنوبی می توانند همزمان بعنوان پارکینگ و انباری مورد استفاده قرار گیرند؟
گفتاورد نام
دکتر آیرج کی پور | Keipour, 18/10/2014 04:16:26 pm
جناب آقای حسین ریاحی با سلام،

«قانون تملک آپارتمان ها» وآئین نامه اجرائی آن در پایگاه دندان پزشکی ایران (ایردن) موجود است و می توان به آن مراجعه کرد و به پرسش های دیگری که پیش می آید پاسخ داد. در این جا برخی از چالش هائی که با آن روبرو بوده اید آمده است.

1- محوطه حیاط بخش مشاع ساختمان است و همه مالکین حق بهره وری از آن را دارند. استفاده انحصاری (اختصاصی) از بخش مشاع بدون رضایت همه مالکان مجاز نیست. اگر آسانسوری در ساختمان نصب شود (چه داخلی، چه از بیرون ساختمان) می بایست به گونه ای باشد که همه مالکان از آن برخوردار شوند یا اجازه آنان به دست آمده باشد.

2- تغییر نمای ساختمان حتی اگر همه مالکان رضایت داشته باشند می بایست با موافقت مسئولان تعیین شده از جمله مسئولانی است که در قانون شهرداری ها آمده است انجام شود. ولی نمای داخلی اگر موجب زیان به ساکنان دیگر ساختمان نشود مجاز است.

3- هرگونه تغییر در نقشه تصویب شده ساختمان که در مجوز پایان کار می توان دید بدون داشتن مجوز قانونی ممنوع است. اگر دیوار بین دو پارکینگ موجب زیان به واحد شما می شود، فقط با رضایت شما امکان پذیر است مگر این که در نقشه ساختمان پنجره ای که به آن اشاره کرده اید، پیش بینی نشده باشد.

با احترام،
دکتر آیرج کی پور

گفتاورد نام
ابراهیم, 18/10/2014 05:09:14 pm
جناب دکتر سلام،

از راهنمایی های شما ممنونم. مطب من در یک چهار واحدی است، به صورتی که در هر طبقه دو واحد است و من طبقه اول هستم. حیاط مشاع است ولی صاحب آپارتمان زیر پای ما می گوید که این قسمت از حیاط پارگینگ من است و کسی حق ندارد ماشین پارک کند. وقتی دلیل را می پرسم می گوید من می گویم، چون زودتر از شما خانه را خریده ام و معاملات ملکی به من گفته است این قسمت حیاط پارکینگ شما است و کسی حق ندارد از این قسمت حیاط برای کاری استفاده کند، چون جلوی خانه من است. در سند ملک، حیاط جزو مشاعات نوشته شده است.
اگر ممکن است راهنمایی کنید باید با چنین موضوعی چگونه برخورد کرد؟

با تشکر
گفتاورد نام
کمال صفایی | Safaei, 14/12/2014 10:29:06 pm
با سلام.
حیاط خلوت که در سند جزو مشاعات ذکر شده اما در اختیار یک واحد قرار دارد، اگر دکتری که مطبش در آن است مسقف کند، از لحاظ قانونی چه شرایطی دارد؟
همچنین بالای حیاط خلوت سقف ندارد و باران داخل می ریزد. اگر در بالاترین قسمت آن از پشت بام نورگیر نصب شود آیا منع قانونی ندارد؟
آیا مالک واحدی که در آپارتمان کنار این حیاط خلوت هست، می تواند خودسرانه و بدون اجازه بقیه ساکنین برای آن فضا نورگیر یا سقف بزند؟
با تشکر
گفتاورد نام
علی, 14/12/2014 10:44:20 pm
مجموعه آپارتمانی که در آن مطب دارم شامل 3 طبقه جنوبی می باشد. راه ورود به حیاط فقط از طبقه اول امکان‌پذیر است. آیا طبقات دوم و سوم می توانند از طبقه خود به سمت حیاط پله زده و وارد آن شوند؟ این کار استقلال طبقه اول را تحت الشعاع قرار می دهد.

با تشکر از راهنمایی شما
گفتاورد نام
طاهره یوسفی | Usefi, 14/12/2014 10:56:24 pm
با سلام
آپارتمان ما در مجموعه 16 واحدی و در 4 طبقه فاقد آسانسور قرار دارد. برای احداث آسانسور باید پله ها را برش دهند، همچنین 2 واحد در طبقه 2 مخالف ند. آیا بدون موافقت آنها می توان پله ها را برش داد و آسانسور را احداث کرد.
با تشکر
گفتاورد نام
علیرضا درخشانی | Derakhshani, 14/12/2014 11:47:28 pm
باسلام.
مالک طبقه همکف آپارتمان4طبقه جنوبی-شمالی هستم که به علت عدم وجود جای پارک در پارکینگ اشتراکی، از حیاط اشتراکی که از طریق آن به بالکن و داخل واحد بنده راه دارد و بس، استفاده می نمایم و این روش از بدو احداث ساختمان بدین منوال ادامه داشته، به طوری که زنگ در حیاط فقط به طبقه همکف وصل بوده وبرق حیاط نیز از طبقه همکف تامین می گردد. کلید حیاط در اختیار بنده بوده و تاکنون درمواقع احتیاج سایر واحدها حیاط را بدون هیچ گونه عذر و بهانه ای دراختیار آنان قرارداده ام. فلذاخریدار جدید طبقه 4درخواست کلید حیاط از بنده را به علت اشتراکی بودن دارد. چون اینجانب ازطریق حیاط به داخل ملک خود ازطریق بالکن رفت وآمد می نمایم، درصورت دادن کلید به غیر، امنیت آپارتمان من به خطر می افتد. خواهشمند است در مورد حقوق بنده و سایر ساکنین مترتب بر این فضا که تا به حال اختصاصی استفاده کرده ام، راهنمایی بفرمایید.
گفتاورد نام
حیدری | Heidari, 14/12/2014 11:52:41 pm
با سلام و خسته نباشید
در یک ساختمان پزشکان در یک مجتمع آپارتمانی، آیا تغییر نوع پنجره از آهنی به یو.پی.وی.سی با افزودن کتیبه به بالا یا پایین پنجره، تغییر نما محسوب شده و مستلزم اخذ رضایت همسایگان خواهد بود؟به طور دقیق تر این که، پنجره های واحد ما که در نمای ساختمان واقع شده، ارتفاع زیادی دارد. شرکت های سازنده ی پنجره های دو جداره، بدون اِعمال کتیبه (قسمت مجزای ثابت) در بالا یا پایین پنجره، حاضر به ساخت پنجره ها با ارتفاع زیاد نیستند. آیا اعمال این کتیبه ها که باعث عدم هماهنگی پنجره این واحد با سایر واحدها در نما می گردد، نیازمند جلب رضایت همسایگان و مجوز آنها خواهد بود و آیا شهرداری بر این تغییر خرده خواهد گرفت؟
تشکر
گفتاورد نام
ورنا پاپیروس | Papirus, 14/12/2014 11:58:10 pm
با سلام وخسته نباشید خدمت شما دوستان عزیز
در یک مجتمع مسکونی 35 واحدی مطبی هست که به عنوان مستاجر پارکینگ وانباری ندارد. برق پارکینگ جدا از برق راه پله است. حق شارژ برای تمام واحدها مبلغی تعیین شده که به حقوق نگهبان پارکینگ و برق آن محل هم مربوط است و همه واحدها موظف به پرداخت هستند، چه اونایی که پارکینگ دارن چه اونایی که پارکینگ و انباری ندارن. آیا نباید حق شارژ به نسبت سهم افراد در برخورداری از امکانات ساختمان باشد؟ آیا حقوق نگهبان پارکینگ را واحدهایی که پارکینگ ندارند هم باید بپردازند؟
گفتاورد نام
احمد دنیایی | Donyaei, 15/12/2014 12:07:37 am
با سلام
در ابتدا از مطالب خوبتون واقعا ممنونم
بنده آپارتمانی را برای لابراتوار خریداری کردم که توسط دو نفر شراکتا ساخته شده است. این دو نفر هنگام فروش این واحد به مالک قبلی آن از او یک تعهد گرفته اند که حقپیلوت را از خود سلب کرده و در قسمتی از پیلوت یک باب مغازه احداث کرده و پروانه و پایان کار جدید هم گرفته اند. صورت مجلس تفکیکی اداره ثبت هم مجدد صادر شده که تاریخ آن پس از تاریخ فروش آپارتمان به خریدار قبلی ست، آپارتمان اکنون در پیلوت جای 4 پارک دارد و تعداد واحدها نیز 4 تاست و لی آن دو مالک اولیه که اکنون در ملک حضور دارند با استناد به تعهد مالک قبلی آپارتمان بنده حق پارکینگ برای من قائل نیستند، آیا اجازه این کار را دارندو آیا با اخذ آن تعهد مالکیت من و مالک قبلی که من آپارتمان را از او خریدم نسبت به زمین ملک و پیلوت ملک از بین رفته است؟ آیا آنها اجازه احداث مغازه داشته اند؟
لطفا راهنماییم کنید
ممنونم
گفتاورد نام
نیک کار | Nikkar, 15/12/2014 12:11:12 am
با سلام

بنده تکنیسین هستم. مالک آپارتمانی هستم که ملکم فاقد پارکینگ است. خواستم سوال کنم که آیا مدیر ساختمان می تواند از ورود موتورسیکلتم به آپارتمان جلوگیری کند؟

لازم به ذکر است آپارتمان ما دارای 4 پارکینگ است و 8 واحد دارد. یک حیاط کوچک که برای عبور و مرور ماشین باشد نیز در آن وجود دارد.
گفتاورد نام
رئیس زاده | Raeiszadeh, 15/12/2014 12:15:12 am
سلام وقت بخیر

ممنون از اطلاعات خوب این سایت. می خواستم در مورد استفاده از محیط یک حیاط خلوت از شما راهنمایی بگیرم. ملک من در طبقه اول یک ساختمان 7 طبقه واقع شده که حیاط خلوت مشترکی با همسایه کناری دارد.جهت مسقف کردن و تعبیه درب به این فضا با همسایه نامبرده هماهنگ ومتفق القول هستیم. سوال بنده این هست که بر اساس قانون و در رابطه با 12 واحد بالایی که فقط از پنجره ها به این فضا اشراف دارند مشکلی هست یا خیر؟
آیا اساسا ما مجاز به انجام این کار هستیم یا خیر
؟

با تشکر
گفتاورد نام
علی اکبر بیان | Bayan, 15/12/2014 12:18:27 am
اینجانب دارای دو واحد آپارتمان مسکونی میباشم که یک باب مغازه زیر آن قرار دارد. که هر کدام دارای سند رسمی مجزا میباشند. پایان کار آن مربوط به قبل از سال 1349 می باشد. توضیح اینکه مالکان قبلی مغازه و قسمت مسکونی دو نفربودند یعنی هر کدام مالک جداگانه داشتند. اینجانب آپارتمان ها را حدود بیست سال پیش خریدم و پس از چند سال هم مالک مغازه مغازه خود را فروخت. سوال اینکه مالک مغازه اکنون حقی نسبت به مشاعات آپارتمان‌ها دارد یا خیر؟
اگر دارد تاچه میزان می‌تواند نسبت به مشاعات خانه ام ادعا داشته باشد؟

با تشکر
گفتاورد نام
عباس فولاد | Fulad, 19/12/2014 09:09:39 am
گفتاورد

نیک کار | Nikkarنوشته:
...خواستم سوال کنم که آیا مدیر ساختمان می تواند از ورود موتورسیکلتم به آپارتمان جلوگیری کند؟...
پاسخ:
بله، مي تواند جلوگيري نمايد.



گفتاورد

ورنا پاپیروس | Papirusنوشته:
...آیا حقوق نگهبان پارکینگ را واحدهایی که پارکینگ ندارند هم باید بپردازند؟...
پاسخ:
حق شارژ به نحوي كه هيات مديره منتخب مجمع عمومي ساختمان تعيين مي كنند از همه ساكنين دريافت مي شود



گفتاورد

حیدری | Heidari نوشته:
...آیا تغییر نوع پنجره از آهنی به یو.پی.وی.سی با افزودن کتیبه به بالا یا پایین پنجره...
پاسخ:
بله، تغيير در نماي ساختمان محسوب مي گردد و مجاز نيست.



گفتاورد

علیرضا درخشانی | Derakhshani نوشته:
... حقوق بنده و سایر ساکنین مترتب بر این فضا که تا به حال اختصاصی استفاده کرده ام...

پاسخ:
كليه مشاعات هر ساختمان متعلق به همه مالكين آن ساختمان است منجمله حياط.
مگر توافق ديگري با كليه مالكين ديگر مكتوب شده باشد.



گفتاورد

محمد نوشته:
...بعد از مدتی متوجه شدم متراژ آپارتمان ده متر کمتر از عدد نوشته شده در اجاره نامه است. آیا میتوانم قرارداد را فسخ کنم؟...
پاسخ:
بله، هم مي توانيد فسخ كنيد و هم ميتوانيد مابه التفاوت را پس بگيريد. در مرحله اول با گفتگو با مالك و در غير توافق، از طريق دادگاه و مراجع صالحه تحت عنوان غش در معامله پيگيري فرماييد.



گفتاورد نام
محمد, 21/12/2014 05:10:44 pm
آپارتمانی پنجاه متری اجاره کرده ام ولی بعد از مدتی متوجه شدم متراژ آپارتمان ده متر کمتر از عدد نوشته شده در اجاره نامه است.
آیا میتوانم قرارداد را فسخ کنم؟
اختلاف قیمت اجاره هایی که بابت ملک پنجاه متری بصورت ماهیانه داده ام، میتوانم پس بگیرم؟
گفتاورد نام
اسماعیل رحیمی خداجو | Rahimikhodaju, 23/12/2014 07:45:51 pm
با سلام،
همسایه جلوی محل سکونت من، پنجره ای به پشت خانه خود، رو به شمال کار گذاشته بوده است. قسمت شمالی که زمین خالی بود خریداری و خانه‌ای درست کردم. در آخر حیاط، دیوار من زیر پنجره مذکور قرار گرفته که دقیقا در وسط حیاط ماست و داخل منزل ما راحت دیده می شود. چند بار از ایشان خیلی مودبانه خواهش کردم که این پنجره رو بگیره ولی ایشان گوش نمی‌کند. خواهش می کنم راهنمایی بفرمایید که چکار باید بکنم؟ من جلو پنجره ایشان کاری نکرده‌ام. الان هم ایشان ادعا می کنه که دیوارتو بالا بیار.

گفتاورد نام
نصرالله ملکی | Maleki, 26/12/2014 10:45:49 am
با سلام
در یک اپارتمان 4 طبقه که چهارواحد هستیم، سه واحد مایل به احداث انباری یا مصالح کاذب در پشت بام هستند و یک همسایه مخالف است. سه همسایه با حضور مدیر ساختمان صورت جلسه ای تهیه کرده و قصد انجام این کار را دارند. سوال من این است که آیا قانونا می توانند با توافق سه نفره ولو مدیر هم جزو ایشان باشد این کار را انجام دهند؟
گفتاورد نام
دکتر آیرج کی پور | Keipour, 26/12/2014 06:50:43 pm
گفتاورد

نصرالله ملکی | Maleki نوشته:
...سه واحد مایل به احداث انباری یا مصالح کاذب در پشت بام هستند و یک همسایه مخالف است...
پاسخ:
برای ساختن انباری یا گل‌خانه و مانند این ها رضایت «همه مالکان» ساختمان ضروری است. پس از رضایت مالکان، مجوز شهرداری نیز باید دریافت شود.

گفتاورد نام
عباس فولاد | Fulad, 31/12/2014 05:10:08 pm
گفتاورد

اسماعیل رحیمی خداجو | Rahimikhodaju نوشته:
...در آخر حیاط، دیوار من زیر پنجره همسایه قرار گرفته که دقیقا در وسط حیاط ماست و داخل منزل ما راحت دیده می شود....
پاسخ:
با سلام
هر تغييري در نماي ساختمان، خارج از پروانه ساختمان و نقشه هاي مصوب شهرداري، خلاف و غير مجاز است. ابتدا از طريق شهرداري منطقه پيگيري و در صورت عدم اعتناي همسايه به ضوابط مي توانيداز طريق دادگاه شكايت و پنجره خلاف را مسدود و هزينه اعاده دادرسي و اجراي عمليات مسدود سازي پنجره را نيز دريافت نماييد.
خداوند به همه ما معرفت،انسان دوستي، و پرهيز از تجاوز به حقوق همسايگان را عنايت فرمايد.


گفتاورد نام
مریم جنیدی, 15/01/2015 05:14:52 pm
با سلام
در ساختمان 16 واحدی به عنوان مالک یک واحد سکونت دارم تعدادی از واحدها از حیاط که جزو مشاعات است به عنوان پارکینگ شخصی استفاده می کنند
اخیرا طبق توافق اکثریت قرار شده که این واحدها ماهانه مبلغی به صندوق ساختمان پرداخت کنند ولی بنده با این نظریه مخالف هستم.
آیا من حق شکایت از واحدهایی که در حیاط پارک می کنند را دارم.
گفتاورد نام
حسینی, 15/01/2015 05:19:30 pm
دو پلاک در مجاورت همدیگر قرار دارند یک نفر در هر دو پلاک دارای واحد تجاری می باشد ولی بدلیل تعدد مالکین امکان تجمیع وجود ندارد. ایا مالک این دو تجاری با رضایت کلیه مالکین و تنظیم اقرار نامه محضری می تواند این دو را به هم متصل و از آن بهره برداری نماید آیا از نظر شهرداری در صورت رضایت مالکین غیر قانونی نمی باشد.
ممنون می شوم اگه زود جواب بدهید.
گفتاورد نام
روزبه, 15/01/2015 05:28:19 pm
باسلام و عرض ادب

ما یک مجتمع چهار طبقه هستیم که دارای هشت واحد است بعلت اینکه نمای فعلی ساختمان سیمانی است و جلوه جالبی ندارد تصمیم به رنگ کردن نمای ساختمان گرفتیم، اما هفت واحد موافق و یک واحد که در طبقه
اول ساکن است مخالف این تغییر در نما است آیا میتوان نقاشی نما را انجام داد و هزینه آن یک واحد مخالف را از شورای حل اختلاف پیگیری کرد؟
گفتاورد نام
رسول, 15/01/2015 05:55:10 pm
سوال من این است در حالت هایی که طبقه آخر پنت هاوس بوده سقف بصورت سبک ساز و شیروانی مانند است و همسایه ها هیچ استفاده ای از بام نمی توانند بکنند. هزینه تعمیرات شیروانی بر عهده مالک پنت هاوس است یا همه؟
گفتاورد نام
مهدی, 15/01/2015 06:03:34 pm
با سلام
آپارتمانی به متراز 110 متر به صورت پیش خرید، خریداری نموده ام. ولی پس از اتمام آپارتمان متراژ 107 متر می باشد. صاحب ملک می خواهد 3متر کسری را از طریق تحویل انباری در پشت بام جبران کرده و جزو زیر بنا محاسبه کرده و مبلغ اون 3متر کسری را به این شکل تلافی کرده و باز پس ندهد. سوال اینجاست که آیا انباری جزو زیر بنا محسوب میشود و سازنده میتواند پول این 3متر انباری را از بنده بگیردبا اینکه انباری داخل واحد نبوده و بالای پشت بام می باشد.
در ضمن در برگ پیوستی لیست مصالح اجرایی و مصرفی ساختمان قید شده که متراژ مفید قابل محاسبه در قیمت واحد شامل کلیه فضاهای اختصاصی و دراختیار مالک محسوب شده و پارکینگ جزو متراژ مفید نخواهد بود .
متشکر می شوم اگر راهنمایی ام کنید.
گفتاورد نام
بقایی, 15/01/2015 06:12:38 pm
با سلام
من در یک آپارتمان 12 واحدی زندگی می کنم که 4 واحد فاقد پارکینگ می باشند و پارکینگ دو طبقه می باشد که طبقه زیر توسط اسانسور مخصوص حمل خودرو استفاده می شود. آیا هزینه تعمیر این آسانسور بر عهده همه ساکنین است یا بر عهده مالکین پارکینگها، ضمناً پارکینگها مشاع نمی باشند.
از راهنمای عاجل شما سپاسگزارم
گفتاورد نام
صالحی, 15/01/2015 06:21:23 pm
باسلام و خسته نباشد
واحد ما دارای یک پاسیو می باشد که فقط بنده قابلیت دسترسی به ان را دارم. در بیعنامه مالک یک پنجم آنرا به من فروخته (گفته مطابق عرف در کرج پاسیو یک پنجم مطابق قیمت آپارتمان محاسبه می گردد) ولی در سند مالکیت جزوه مشاعات می باشد. اکنون همه همسایه ها از ین مسله معترض هستندو اجازه سقف موقت نیز به بنده نمی دهند. آیا میتوانم از مالک به عنوان فروش مشاعات ( فروش مال غیر ) شکایت نمایم؟
صفحه: 1 2 بعدی
 
مطلب خود را بنویسید*
:) ;) :D 8) :( :| :\ :cry: :evil: :o :oops: :{} :?: :!: :idea:
محافطت در مقابل اسپم (کپچا)
بارگذاری تصویر
 

مدیریت، سیاست، حقوق، معماری، اقتصاد، بیمه،...
آموزش، کاریابی، رایانه، وب،...
ورزش، تغذیه، بهداشت حرفه،...
پزشکی، اورژانس، دارو، روان،،...
مذهب، هنر، تاریخ،...