مدیریت، سیاست، حقوق، معماری، اقتصاد، بیمه،.. |  آموزش، کاریابی، رایانه، وب،..  |  ورزش، تغذیه، بهداشت حرفه،.. |  پزشکی، اورژانس، دارو، روان،،.. |  مذهب، هنر، تاریخ،... 
نظرات حقوقی در مورد آپارتمان- زهراتقی لو

نظرات حقوقی در مورد آپارتمان- زهراتقی لو

الف. نظرات حقوقی
آیا با توجه به قانون تملک آپارتمان ها،‌مالک آپارتمان می تواند آپارتمان اختصاصی خود را به کسی و انباری یا پارکینگ مربوط به آن را به شخصی دیگر به طور جداگانه بفروشد یا خیر؟ و در صورت ممنوعیت چنانچه این معاملات صورت گرفته باشد راه چاره چیست؟
در تاریخ 6 اسفند 1366 راجع به مسئله فوق چهار نظر ابراز گردید:
 

نظر اول:
با اکثریت آرا اعلام شد: اگر چه انباری یا پارکینگ حسب ق.ت.ا و آیین نامه اجرایی آن از قسمت های مشترک نبوده و جزء قسمت های اختصاصی است، لیکن چون از لوازم و ملحقات آپارتمان است نمی تواند مالک مستقلی داشته باشد و فروش انباری یا پارکینگ بدون آپارتمان با روح ق.ت.ا که از قواعد عامره است، سازگاری ندارد. زیرا تالی فاسد معامله مذکور این خواهد بود که اجنبی بدون داشتن مالکیت نسبت به آپارتمان یا حق استفاده از قسمت های اشتراکی یک مجتمع مسکونی بتواند اتومبیل خود را در پارکینگ آنجا بگذارد و یا متصرف انباری شود و احتمالا از آن استفاده بر خلاف منظور نماید یا لزوماً از قسمت های مشترک ساختمان استیفای منفعت کند در حالی که حق استفاده از قسمت های مشترک فقط برای مالکین یا متصرفین آپارتمان ها شناخته شده است. از این رو باید گفت این امر امکان عملی ندارد و مستلزم مزاحمت مالکین و متصرفین سایر آپارتمان ها و تجاوز به حقوق آنهاست. نتیجه آن که درما نحن فیه مالک آپارتمان نمی تواند آپارتمان خود را به شخصی و پارکینگ و انباری آن را که معمولاً در سند تفکیکی دارای پلاک مجزا نیست به دیگری بفروشد و اگر فرضاً خریدار آپارتمان هم راضی شده باشد که آپارتمان را بدون پارکینگ و انباری معامله نماید، باز هم مالک نمی تواند به غیر از مالکین آپارتمان های آن مجموعه بفروشد و در صورت فروش به غیر چنانچه مبایعه نامه عادی بوده،‌مملک و قابل ترتیب اثر قانونی نیست و اگر رسمی باشد، مالک و مالکین سایر آپارتمان ها به عنوان ذی نفع می توانند بطلان معامله مذکور را از دادگاه بخواهند.

نظر دوم:
نظر به این که پارکینگ و یا انباری به موجب ق.ت.ا و ا.ا آن از قسمت های اختصاصی است و هر مالک حق دارد در حصه اختصاصی خود همه گونه تصرف نموده و مثلاً آن را به اجاره دهد و یا به فروش رساند، در ما نحن فیه نیز مالک انباری یا پارکینگ می تواند آن را به صورت جدای از آپارتمان به دیگری منتقل نماید و چنین معامله ای صحیح و دارای آثار قانونی است و تصریحی بر منع آن نیست. علی هذا، خریدار آپارتمان که حاضر شده آن را بدون انباری و پارکینگ خریداری نماید،‌ ملزم به قرارداد خویش است. او و هم چنین مالکین آپارتمان ها نمی توانند متعاقباً حسب مورد الزام،‌ فروشنده را به انتقال انباری یا پارکینگ و در صورت انتقال آنها به غیر، بطلان معامله را از دادگاه درخواست کند.

نظر سوم:
با توجه به ق.ت.ا و ا.ا فروش انباری یا پارکینگ مربوط به آپارتمان از یک مجتمع به غیر از مالکین آپارتمان های مجتمع جایز نیست.

نظر چهارم:
چنانچه انباری یا پارکینگ به موجب سند تفکیکی اولیه دارای پلاک مجزا از آپارتمان بوده و یا دادگاه با توجه به قانون ثبت و قانون شهرداری، ضمن صدور رأی قطعی تصرف در آن را مجزا دانسته باشد، فروش آن به شخص خالی از اشکال است، و نمی توان بطلان آن معامله را تقاضا نمود، در غیر این صورت معامله نسبت به انباری یا پارکینگ به طور مستقل قانونی نبوده و باطل است.
1
مالک آپارتمان از یک مجتمع مسکونی به ادعای این که از قسمت اشتراکی مجتمع به علت سهل انگاری در شستشوی آن به ملک اختصاصی او رطوبت سرایت کرده، تنها به طرفیت یکی از مالکین یا متصرفین به خواسته الزام به رفع رطوبت اقامه دعوی نموده است.
مسائل مطروحه عبارت اند از:
الف-آیا دعوی می بایست به طرفیت متصرف اقامه شود یا مالک؟
ب-آیا با توجه به این که محل سرایت رطوبت مکان اشتراکی است،‌ لزوماً همه مالکین یا همه متصرفین مجتمع باید طرف دعوی واقع شوند یا تنها کسی که سرایت رطوبت از فعل او ناشی شده است؟
ج-چنانچه مجتمع دارای مدیر یا هیأت مدیره باشد،‌آیا لزوماً دعوی علیه آنها باید طرح شود یا خیر؟
د-در صورت فقدان مدیر یا هیأت مدیره تکلیف چیست و مالک متضرر برای جبران خسارت چگونه باید عمل کند؟
نظر اکثریت که در تاریخ 28آذر1364 اعلام شده است.
همان طور که در دعوی الزام به رفع رطوبت و جبران خسارت دعوی علیه مالک مجاور اقامه شود نه متصرف یا مستأجر مجاور، در ما نحن فیه نیز دعوی باید علیه مالک آپارتمان و در صورت تعدد آپارتمان ها بر علیه مالکین طرح گردد نه متصرفین، زیرا متصرفین سمتی ندارند، بلکه همه مالکین به نسبت سهم خود در کل مشاعات ذی نفع و مسئول می باشند و اگر هم مدیر یا هیأت مدیره انتخاب شده باشد،‌ اقامه دعوی به طرفیت آنها صحیح نیست، چه مدیر چه مدیران در حکم نماینده و وکیل مالکین بوده و طرح دعوی علیه نماینده و وکیل وجهه قانونی ندارد، بلکه دعوی می بایست به طرفیت اصیل اقامه شود و در موضوع عنوان شده مالکین آپارتمان ها اصیل هستند. البته این امر در فرضی است که سرایت رطوبت از فعل شخص خاصی نبوده و مقصر مشخص نباشد، والا از باب تسبیب و مسئولیت مدنی شخص مقصر باید طرف دعوی قرار بگیرد و مسئول جبران خسارت است. در غیر این صورت یعنی در مواردی که سرایت رطوبت و ورود خسارت ناشی از فعل شخص معینی نبوده بلکه فرضاً از کیفیت بنا و نقص ساختمان باشد، کلیه مالکین آپارتمان ها مسئول خواهند بود.

نظر اقلیت:
در صورت وجود مدیر (هیأت مدیره) دعوی می بایست به طرفیت آنها اقامه شود، چون به موجب ق.ت.ا و آیین نامه اجرایی آن، مدیر (هیأت مدیره) دارای شخصیت حقوقی مستقلی بوده و مسئولیت اداره و نگاهداری آپارتمنان ها با آنهاست و چنانچه ورود خشارت ناشی از فعل مدیر (هیأت مدیره) باشد از باب مسئولیت مدنی و تسبیب مستقیماً مسئول جبران خسارت خواهند بود، اگر خسارت از فعل آنها نباشد در صورت محکومیت محکوم به از تنخواه گردان تأمین خواهد شد،‌ مگر آنکه مدیر (هیأت مدیره) وجود نداشته باشد، که در این صورت دعوی باید به طرفیت همه مالکین طرح شود.
بر اثر بمباران هوایی طبقات سوم و چهارم ساختمانی ویران شده است، مالک طبقه چهارم در نظر دارد قسمت اختصاصی خود را بسازد لیکن مالک طبقه سوم به علت امکانات مالی حاضر به ساختن طبقه خود نیست در این مورد تکلیف چیست؟
در تاریخ 16مهر1366 راجع به این مسئله سه نظریه ابراز شده است.

نظر اول که نظر اکثریت است:
بنا به قاعده لاضرر، مالک طبقه چهارم می تواند از دادگاه الزام مالک طبقه سوم را به ساختن آن مقدار از طبقه خود به نحوی که ایجاد طبقه چهارم روی آن امکان پذیر باشد با جلب نظر کارشناس بخواهد، پس از صدور رأی قطعی اگر محکوم علیه حاضر به اجرای آن نشد محکوم له، مطابق قانون اجرایی احکام مدنی مفاد حکم را اجرا و هزینه پراختی را به عنوان خسارت از محکوم علیه مطالبه و از اموال او بازداشت نماید.

نظر دوم:
الزام مالک طبقه سوم جایز است. النهایه اگر تسلیم به رأی نشد آنچه مالک طبقه چهارم با نظر دادگاه در طبقه سوم بسازد ملک او خواهد بود اگر محکوم علیه از آن استیفای منفعت کند، باید به مالک طبقه چهارم اجرت المثل بپردازد و یا آن را از او خریداری کند.

نظر سوم:
دعوی الزام مالک به ساختن طبقه خود با قاعده تسلیط منافات دارد و مسموع نیست.
2


1. اندیشه های قضایی،‌ص 197؛ مجموعه قانون تملک آپارتمان ها، ص 38.

2.اندیشه های قضایی، ص 156؛ مجموعه قانون تملک آپارتمان ها، ص 39.



Tags: حقوق آپارتمان, قوانین و مقررات
تعداد نمایش ها: 12778
مطالب مرتبط: 
احكام و مسائل قسمت های مختلف ساختمان- زهراتقی لو
مدیریت امورمالی و بازسازی آپارتمان- زهراتقی لو
آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی- زهراتقی لو
تعاریف و مفاهیم آپارتمان- زهراتقی لو
تاریخچه و تعاریف آپارتمان- زهراتقی لو

بازگشت به فهرست


 
مطلب خود را بنویسید*
:) ;) :D 8) :( :| :\ :cry: :evil: :o :oops: :{} :?: :!: :idea:
محافطت در مقابل اسپم (کپچا)
بارگذاری تصویر
 

مدیریت، سیاست، حقوق، معماری، اقتصاد، بیمه،...
آموزش، کاریابی، رایانه، وب،...
ورزش، تغذیه، بهداشت حرفه،...
پزشکی، اورژانس، دارو، روان،،...
مذهب، هنر، تاریخ،...